Money-knights |

סוללים דרך חדשה – חירות פיננסית לפי דרישה!

האם היית לוקח משכנתא על הבית כדי להשקיע בבורסה?

Tuesday 6 כApr, 2010

שפוי או לא? לקיחת הלוואה כנגד הבית עבור השקעה במניות או אגחים…

בעקבות כתבה שפרסמתי לפני יומיים קיבלתי הרבה שאלות והרבה תהיות לגבי הסיכון שאני מדבר אליו. כמובן שהכותרת: הלוואה לצורך השקעה – האם יש חיה כזו? (לחץ בשביל לפתוח כתבה מקורית) תרמה לעליית השאלות, אך חשוב להבין כי לא מדובר על לקיחת הלוואה ישירה אלא על בחינת חלופות בלבד.

ומה רע בכך? אם נותנים לך כסף בריבית מסויימת ובהשקעה חסרת סיכון לחלוטין אתה יכול לקבל ריבית גבוהה יותר שצמודה לריבית שאתה משלם – אז למה לא בעצם!

בימים אלו נוצר מצב אבסורדי שנגרם בעקבות המשבר וגורם לסוגים מסוג זה של ארביטרז’ – אז למה לא לנצל אותם כל עוד הם קיימים?

שאלו אותי – האם היית לוקח משכנתא על הבית כדי להשקיע באג”ח ?

אני לא רואה את זה כך, לא נלקחה הלוואה בשביל לשחק בבורסה, מדובר בחלופות למצב קיים. לפיכך רצוינלי יותר להסתכל על כך כהשקעה לכל עניין ודבר. לפני אותו אדם נצבות מספר אפשרויות.

האפשרות הראשונה היא המצב שבו הוא נמצא כעת. מצב לא הגיוני כאשר לוקחים את אפשרות פרעון המשכנתא, שכן הדבר יוצר כרגע הפסד מצידו (כבר בנתונים הנוכחיים) ואכן הוא הגיע לאותה המסקנה ולכן העלה את השאלה.

אפשרות שנייה – לכסות את המשכנתא! בעצם מדובר על השקעה לכל עניין מול החלופות האחרות. הסיכון שבה אפס – הכל ידוע ומראש! אתה “סוגר” את כלל הסכום וצפוי לקבל “קופון” של “קרן וריבית” ידועים (הצמודים לריבית הפריים). לפיכך ניתן להקביל את זה לאגח עם סיכון אפסי (כמו אג”ח מדינה). הריבית שניתנת על ההשקעה הזו הינה ריבית פריים מינוס 1.15% ואינה צמודה למדד. תשלום הקרן בה שווה בכל חודש וגם האורך לפרעון ידוע.

אפשרות שלישית – לשים את הכסף בהשקעה בטוחה באותו סדר גודל – כלומר באג”ח מדינת ישראל. כרגע ניתן למצוא אגחים צמודי מדד עם ריבית דומה או אף גבוה יותר והדבר נכון לטווח הזמן הקצר (שכן ריבית הפריים תעלה בסופו של דבר). אפשרות זו נותנת יתרון שכן במידה ויהיה צורך בכסף (נזילות) למשהו אחר (השקעה,קנייה,שדרוג או חס וחלילה אסון) קל יותר לממש ניירות אילו מאשר לקחת הלוואה שלא במסגרת משכנתא על דירה קיימת (לא ניתן לקחת משכנתא בתנאים רגילים על דירה קיימת, רק בעת קנייה. כאשר לוקחים הלוואה על דירה קיימת – התנאים [ובכלל זאת הריבית] הניתנת שונים מאילו של משכנתא ). מעבר לכך ייתכן (לא מובטח) כי באחוזי עליית מדד נורמליים לשנים האחרונות בהשקעה לזמן ארוך, השקעה באגחים מסוג זה יניבו רווח גדול יותר ביחס לאפשרות השנייה – כיסוי המשכנתא.

אפשרות רביעית – לחלק את הכסף בהשקעות מסוגים שונים – עדיין לשמור על נזילות של סכום כולשהו, להשקיע בתערובת של ניירות בטוחים (אג”ח מדינה ואג”ח קונצרני) ובמקביל לשים חלק מהסכום גם בהשקעות סולדיות פחות (אג”ח לא מדורגות, אג”ח בסיכון גבוה ומניות). שימוש באפשרות זו יכולה לאפשר תשואה גבוה יותר מהאפשרויות האחרות ובמקביל גם לאפשר נזילות גדולה למקרה הצורך.

אפשרות חמישית – מסלול פחות בטוח עם תשואות גדולות – כמו שאמרתי, אני נמצא במצב דומה ואני יכול להגיד כי ההשקעות שלי לא נמצאות באפיקים סולדיים כלל. לעומת זאת אני מחסה את המשכנתא כולה פלוס עודף מרווחים שאני מושך מתיק ההשקעות שלי. אם המצב ימשיך בצורתו הנוכחית, אני ישאר עם כלל סכום ההשקעה ביד בסיום תשלום המשכנתא. כמובן שמדובר בסגנון השקעה – שמכיל בתוכו סיכון לא קטן! ונדרשת הבנה של ההשקעות שמבוצעות והבנה של הסיכונים, לפיכך אפשרות זו אינה מומלצת כלל למישהו שהידע הפיננסי שלו חסר או שאין לא גב כלכלי (כיסוי המשכנתא שלי, עבורי, אינה מהווה נטל בנתונים הנוכחיים, גם ללא הכנסות/רווח/הפסד מצד התיק. במידה והמצב היה שונה, שיקולי היו שונים והגיוני כי הייתי נוקט באסטרטגיה השקעה שונה).

לסיכום -

אני לא רואה בכך לקיחת משכנתא לצורך השקעה – רק חלופה של השקעה, כמובן שאין הדבר פוסל את החלופה של כיסוי המשכנתא…

סוגיות נוספות שעלו לגבי כיסוי משכנתא או השקעה בבורסה:

בנוסף הועלתה בפני הסוגיה הבאה:

ייתכן שעדיף לך החזיר את המשכנתא מיד ואת הכסף של תשלומי המשכנתא להפנות לחיסכון כך שאפיק ההשקעה יהיה מעט יותר מסוכן/רווחי ממה שהיית מעז עד כה. פסיכולוגית זה לא ידיר שינה מעיניך.

במידה והדברים הנ”ל נלקחים בחשבון – נקודת המוצא צריכה להיות תוכלת חיובית של השקעה (וארי בכל מקרה הבחירה בהשקעה צריכה להיות בעלת תוכלת חיובית מלכתחילה) ולכן ביצוע של השקעה על סך אלפים בודדים בחודש באופן מצטבר אינה נותנת עדיפות על השקעה של סכום גדול מלכתחילה, אם כבר ההפך הוא הנכון.

כניסה של סכומים קטנים מגבילה את המשקיע ואת האפשרויות העומדות בפניו. בנוסף אפשרות זו מורידה את הנזילות של המשקיע לאפס בתחילת הדרך.

האפקט הפסיכולוגי – אני מסוגל להבין את העקרון שעומד מאחוריו, אבל שוב אין בו רציונל – אם כבר עבור חלק מהאנשים (ואני בתוכם) מדובר על חוסר הגיון מוחלט. אני הסביר – כסף זה כסף זה כסף! הוא שלך, לא חשוב מה מקורו וכיצד הוא נרכש. ההגיון שלי אומר כי דווקא ההפוך הוא הנכון שכן ההשקעה החודשית מבוצעת מתוך “כסף חדש” שעבורו עבדנו בחודש שעבר (ההרגשה של החסכון בתשלום המשכנתא תעלם מהר מאוד, זה הפסיכולוגיה אומרת לנו) בעוד השקעה של “כסף ישן” או “כסף מרווחים בבורסה” קלה יותר (שוב בהיבט הפסיכולוגי, לפי ידיעתי) מזו של “כסף חדש” ולכן קור הרוח ויכולת “הספיגה להספד” גדלה.

 סוגיה נוספת שחזרה על עצמה היא – “המשחק” על הבית, דוגמה לכך ניתן לראות בהודעה זו הנשלחה אלי:

הלכה למעשה, אתה כרגע משחק עם הבית שלך. זה בדיוק כאילו היה לך בית משלך, ולקחת הלוואה כדי לשחק בשוק ההון. מה שאומר שאתה צריך ללכת על השקעה מאד סולידית. שאם לא כן יש כאן חוסר אחריות מסויים. אז כמה כבר תרוויח? 400 ש”ח בחודש? זה שווה לך את המשחק על הבית?

אני שוב מפנה לדעתי האישית כי לא מדובר על לקיחת הלוואה (הכותרת שנבחרה יכולה להטעות). כמו כן השקעה סולידית יכולה להניב רווח של 3-5% על התיק בקלות אם היא מבוצעת נכון ובמקביל להיות צמודת מדד. אם ניקח את הגבול הנמוך מדובר על רווח של כ- 1000 ש”ח בחודש על הסכום המדובר. סכום זה מקביל, אפילו לאחר הנחת עליית ריבית הפריים לממדים של טרום המשבר, ליותר מרבע מסך המשכנתא כולה! כך שלחלופין ניתן לשאול את השאלה האם רבע בית זה משהו זניח?

מעבר לכך לא נכון להגיד כי מדובר על משחק על הבית! בהשקעה סולידית גם אם ניקח הפסד כולל של רבע מהתיק – עדיין לא מדובר במחיקת כלל התיק, כמו כן אני מניח כי המשכנתא אינה בערכו של הבית והיתה השקעה נוספת בעת הקנייה שלו.

כיסוי המשכנתא לפיכך יכול להיות שקול גם להשקעה (סולידית ככל שתיהיה) בנייר בודד! באם היית שם את כל הכסף שלך בהשקעה בודדת? האם זוהי לא חוסר אחריות גם כן?

חשוב לי להדגיש – כי נקודת המוצא היא הנחה כי תשלום המשכנתא ממקורות אישית בתזרים מזומנים נוכחי עקבי אינה מהווה מכשול לשואל השאלה המקורית!

וכמובן גם מאלו ששקלו את הדברים ומצאו בהם מן החיובי:

מהו חתך הניירות שכדאי לי לחפש על מנת לבנות אסטרטגיה (אם קיימת כזו) שתשיג לי תשואה חיובית כלשהיא בטווח הבינוני (אני מדבר על שנתיים).

אני הפנה אותך לאפשרויות שדיברתי אליהם למעלה. סגנון ההשקעה צריך להיות ברור לך מכל אחד מהן, גם אם לא מדובר על ניירות ספציפיים. במידה ואתה לא מבין הרבה בשוק ההון הייתי מתחיל באפשרות שלישית, במידה ויש לך ניסיון בהשקעות עם הבנה של למה ביצעת אותם בעבר הייתי הולך על האפשרות הרביעית וגם אז משקיע מעט בקבלת ייעוץ איכותי וממוקד יותר לצרכים שלך (פשוט בלתי אפשרי לדעת את האפיק הטוב ביותר עבורך ללא נבירה בנתונים אישיים והבנה של הצרכים האישיים שלך כמשקיע).

לשם דוגמה – מה קורה עוד שנתיים? מה הצרכים שלך בנזילות? כמה תשואה אתה רוצה וכמה אתה מוכן לסכן?

הרבה מהפרמטרים הלא ידועים הם דווקא מהצד שלך ולא מהצד הטכני של ההשקעה, אני אחזור ואומר – יש להתאים את ההשקעה למשקיע ולא להפך.

אני לא נכנס להשקעות עם תוכלת הנמוכה מעשרים אחוז ופוטנציאל רווח של 30% לפחות, אני לרוב יוצא מהשקעות כאשר התוכלת שלהם יורדת מעשרה אחוזי תשואה. האם סגנון השקעה כזה מתאים לך?

סביר להניח שלא! הוא לא מתאים למרבית המשקיעים.

האם היית שוקל להיכנס לנייר עם 20%-50%-100% תשואה שנתית? האם אתה מסוגל להשקיע זמן (תוך כדאי הבנה) למעקב וניתוח של הניירות בתיק שלך? האם אתה מסוגל להעביר פקודות קנייה/מכירה במהלך יום המסחר והאם אתה מבצע (או מסוגל לבצע) מעקב על בסיס קבוע של מחירי השוק של הניירות שלך?

המלצה אישית שלי – השקעה לפחות חלק מהכסף בהרחבת הידע הפיננסי האישי שלך, דבר זה ישרת אותך לאורך שנים, גם לאחר שתכסה את המשכנתא. כמו כן המשך להעמיק ולחקור גם באופן אישי בתחום הפיננסי כלכלי, זמן שווה לכסף – זו לא רק סיסמה…

בסופו של דבר כמו שנאמר – רק אתה יכול לקבוע מה אפיק ההשקעה שתבחר ורק אתה יכול לענות על השאלות האילו ולכן אין טעם למנות ניירות מסויימים או תחום/סגנון של נייר. בחר את החלופה המתאימה לך, ואם חסר לך ידע השלם אותו או העזר במישהו שיש בידו את הידע הזה. וההתיעצות הזו צריכה להעשות באופן אישי.

מקווה שזה עונה על כל השאלות, אשמח להעמיק בדיון, נושא האוריינות הפיננסית והניהול הפיננסי האישי קרובים לליבי (כפי שניתן לראות).

ובכל זאת מה יש לקחת בחשבון?

מספר פרטים שכן הצלחתי לדלות מאותו משקיע לגבי הנתונים האישיים (כנקודת השוואה למצבים אפשריים של קוראים פוטנציאליים):


  • בשנים 2003-2006 היה לי תיק השקעות מגוון בסדר גודל של כ500K בשיאו.
    התיק היה מורכב ממניות, קרנות נאמנות ואופציות כיסוי, בשיטת “קנה והחזק”.
    בתחילת 2006 כ-150K מתוכו היו רווחי הון שנצברו במשך 3 שנים והתפוגגו במפולת באותה שנה תוך מס’ שבועות, במזל קרן ההשקעה שלי לא נפגעה. למדתי שאחרי כל עליה תבוא ירידה חדה יותר.
  • אנחנו חוסכים כ-15K בחודש (לאחר תשלום המשכנתא, רכבים וכל שאר ההוצאות).
  • כמובן שתשלום פרמיה של 300 ש”ח עבור השארת נזילות בידי היא כרגע האסטרטגיה המועדפת עליי (לא משנה מה ריבית הפריים כי אני מקבל פק”מ במרווח קבוע מהפריים)
  • מפולת 2006 השאירה אותי עם חששות מספיק גדולים שגרמו לי לפספס את הזדמנויות שיא המשבר עם סכום מכובד בעו”ש, כי ריבית הפק”מ היתה בדיחה. לא פחדתי מאינפלציה כי חוב המשכנתא שלי לא צמוד.
  • אין לי צורך בנזילות. אני מייעד את הכסף לדירה נוספת.
  • מה שהיה נגמר, וכנראה לא יחזור.

עכשיו לשאלתי – האם כדאי לי להמתין לעליית הריבית על מנת לרכוש אג”ח במחיר זול יותר או שכדאי לצאת לרכישה כבר עכשיו. איזה אג”ח כדאי לרכוש. במה להתמקד?
המפולת של 2006 ובטח של 2008 הבהירו לי שכל רגע עלולה לבוא הנפילה ואני לא רוצה להיות זה שנתקע אחרון עם הסחורה הפגומה.

דבר ראשון – הבעיה והחששות שאתה מתאר הם אחת הבעיות הגדולות בשוק ההון בשנתיים האחרונות ובגללם מרבית הציבור הפסיד כסף.

ולתשובה…

אז כך בגלל הנתונים שסיפקת אני יכול להבין כי יש לך רקע אבל לא הבנה אמיתית של השוק (אל תיפגע, זה נכון אצל רבים וטובים, אבל כל עוד הבנת שאתה צריך להעמיק ולהרחיב את הידע שלך בנושא לפני שאתה פועל – כבר עשית מחצית מהדרך).

הערות לגבי הסעיפים שלך:

  • החסכון החודשי שלך גדול ולכן כיסוי המשכנתא אינו בעיה ויכולתך להזרים כסף נוסף להשקעות בהמשך הדרך ובאופן עקבי גדולה (לכן כרית המזומנים שלך לא חייבת להיות גדולה, מיד נחזור לנקודה זו).
  • אני מסכים כי תשלום פרמייה שכזו ביחס להון ולמצ הנוכחי שולית, ולכן הנזילות חשובה הרבה יותר (במיוחד אם אתה מחפש לקנות דירה להשקעה – אתה לא יכול לדעת מתי תמצא מציאה ויש הרבה מציאות בשוק למי שיודע לחפש, מניסיון). לכן אם אתה בחיפוש פעיל השקעה בשלב זה יכולה רק להכשיל אותך.
  • זה שחוב המשכנתא שלך אינו צמוד למדד אינו אומר כי החסכון שלך לא צריך להיות צמוד למדד! רק בשנה האחרונה הפסדת מערך הכסף שלך 4% בגלל שהוא לא היה צמוד! לגבי פספוס ההזדמנות – נכון, אבל אז מה – תמיד יהיו עוד הזדמנויות…
  • אם הכסף מיועד לדירה יש לך צורך בנזילות. במידה ומחר בבוקר תמצא את הדירה שאתה רוצה לקנות ותצטרך לספק סכום ראשוני בעוד שבועיים. מימוש בזמן קצר של תיק שלא מורכב כולו מהשקעות חסרות סיכון, לפחות מההיבט הפסיכולוגי, אינו קל (גם זה מנסיון, הייתי צריך לעשות את זה פעמיים בשנה האחרונה).
  • יחזור על תדאג, אם יש משהו שאני יכול להבטיח לך זה שיהיה מפולת נוספת בעתיד וכי השוק יתאושש לאחר מכן, מתי וכמה זמן כל התהליך הזה יקח זה כבר שאלה אחרת.

ולשאלתך:

במידה ואתה רוצה תיק קל למימוש חסר סיכון ממשי – כלומר תיק שמורכב ברובו מאגחים צמודים ממשלתיים וקונצרניים שנושאים היום תשואה נמוכה – עדיף לך לחכות. בחודשים הקרובים הריבית תמשיך לעלות וזה אכן ילחץ את המחירים למטה. אגחים שנסחרים בתשואה אפסית חייבים יהיו לרדת כאשר הריבית על הפקדונות בבנק תעלה.

במידה ותבחר את אחת מהאפשרויות “המסוכנות” יותר שפירטתי פעם קודמת – הייתי עושה זאת תחת ייעוץ או לאחר שתרחיב את הידע הפיננסי שלך קצת יותר. כן יש הזדמנויות בשוק גם כעת, אבל אם ירידה של 5-10% בתיק זה משהו שיכול להבהיל אותך לא הייתי נכנס מלחתחילה – כי כן תמיד יש נפילות, מה שחשוב לזכור כי תמיד השוק מתאושש לאחר מכן ואז נופל שוב, זה חלק מהמחזוריות.

וכאן אנו חוזרים לנקודה הראשונה. בגלל שיש לך תזרים מזומנים חיובי אסטרטגיה של הזרמת הון באופן עקבי יכולה לשרת אותך. בסופו של דבר השוק תמיד עולה (כאשר מסתכלים על טווח של שנים). אם מזרימים סכומים קבועים לאורך הדרך (והכוונה לאורך שנים – בדומה לחסכון פנסיוני) הרווח כמעט וודאי.

הבעיה היחידה היא בנקודת היציאה. מי שהיה חייב לממש בשיא המשבר (לדוגמה בגלל תאריך פרישה ופדיון אוטומטי של קרן פנסייה) – אכן הפסיד. אבל למי שיש יכולת לספוג ירידות והשליטה על החסכון בידיו, יכו ללהמתין לתיקון.

התיקון הפעם היה שנה, זה היה יכול לקחת גם יותר זמן ותיקונים או ירידות קטנים יותר (כמו הירידה שנגרמה בגלל ההודעה של אפרקיה בזמנו) עולים חזרה מהר יותר.

עכשיו אתה צריך לשאול את עצמך (ורק אתה יכול לענות על שאלה זו) – האם הכסף כהשקעה צריכה לשרת אותך בעתיד הרחוק (נגיד פרישה בעוד 20 שנה) או שאתה חיי מימנו (כבר פרשת).

בגלל שאמרת שיש לך תזרים מזומנים אני יכול לפסול את האפשרות השנייה ולכן השאלה היא רק כמה זמן הכסף יכול לשכב. אם מדובר על שנים, כניסה והשקעה מדורגת גם כעת והמשך הזרמת לפחות חלק מהחסכון החודשי באופן עקבי לתיק מנוהל – יכול לשרת אותך לטווח הארוך בצורה טובה.

המטרה היא להזרים כסף באופן עקבי, אך במקביל לנהל אותו – כך שאם יש נפילה כמו שראינו לפני שנתיים וחצי, אז סופגים חלק ויוצאים. ומנסים להיכנס בתחילת תיקון, לא תמיד ניהיה צודקים אך אם אז שוב נתחיל באסטרטגיה של הזרמה קבועה בסופו של דבר יבוא תיקון ואז נוכל לייצר רווח.

לשם דוגמה אני קפצתי על העגלה מוקדם מדי במשבר הנוכחי והתחלתי להכניס חזרה את הכסף בסוף חודש אוקטובר של 2008. אבל עשיתי את זה באופן עקבי וסיימתי את שנת 2009 עם 215% רווח על ההשקעה (לאחר כיסוי ההפסדים של הכניסה המוקדמת).

כמובן שהמצב היום שונה, כולם מדברים על שיא (למרות שאין דבר כזה במציאות, אני מקווה לעלות מאמר על זה בהמשך), וכן מאוד יכול להיות שיהיה תיקון בשוק, אך שנה-שנתיים קדימה מי שחושב שהשוק לא יהיה גבוה ממחירו היום טועה וגם מי שחושב שמחירו לא יכול להיות נמוך ממחירו היום טועה, השוק מתנדנד, אך עשר שנים מעכשיו (בהנחה שהשוק לא יהיה בדיוק באמצע משבר נוסף) הוא יהיה גבוה יותר ממחירו הנוכחי, ועוד עשרים שנה הוא יהיה גבוה יותר מערכו הנוכחי גם אם יהיה משבר…

ניתן לשתף או לשלוח במייל כתבה זו באמצעות לחיצה על הכפתורים, או להמשיך לקריאה של הכתבה האחרונה שפורסמה באמצעות לחיצה על הקישור הבא

אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן

כתבות נוספות בנושא כתבה זו:

  1. לקיחת משכנתא להשקעה בסיכון נמוך ליצירת רווח הוני
  2. הלוואה לצורך השקעה – האם יש חיה כזו?
  3. למה דווקא משכנתא צמודת ריבית פריים?
  4. משכנתא לקבוצות רכישה
  5. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
הוספת תגובה

התגובה