כל ההבדל הוא שממסלול הפריים מינוס אפשר להימלט בכל רגע ואילו מהמסלולים האחרים שהריבית בהם עולה גם כן – זה עולה לנו ביוקר
נכון שהפריים יגיע ל 3 – 5 אחוז אבל גם שאר המסלולים יעלו לנו הרבה יותר במקביל

ובלי שום קשר, בדרך אגב, ראיתי שהיו תקופות לפני 15 שנים בערך שהפריים עמד על 18 אחוז ומאז ירד בהדרגה עד ל 2 אחוז השנה.

זה לא מדוייק להגיד כי כאשר הריבית תעלה, אז גם במסלולים האחרים זה יעלה לנו ביוקר.

במסלול ריבית קבועה צמודדת מדד, הריבית לא תעלה כאשר ריבית בנק ישראל (ריבית פריים שווה ריבית בנק ישראל פלוס אחוז וחצי) תעלה, זה המשמעות של ריבית קבועה. הבנקים באים ואומרים לנו כי כדאי לנצל את הריבית הנמוכה כעת ו”להנות” מימנה לאורך כל חיי המשכנתא.

הבעיה בזה היא כי ריבית בנק ישראל תעלה בטווח הזמן הקצר רק אם האינפלציה תעלה משמעותית, בטווח הבנוני והארוך הריבית תעלה (את זה אני יכול להבטיח לכם), אך במקביל המדדים לא יהיו אפס (כמעט מובטח), מעבר לכך הריבית הקבועה גבוה מהריבית הנוכחית, כך שהיא מגלמת עלייה עתידית של ריבית בנק ישראל.

במסלול ריבית קבועה (לא משתנה) לא נושפע לא מעליית הריבית ולא מעליית המדד, אך מסלול זה הוא בריבית גבוהה בצורה משמעותית מהריבית הנוכחית, כך שגם היא מגלמת עלייה בריבית ועלייה במדד.

דרך אגב, גם בנק ישראל, וגם בנקים מרכזיים אחרים ברחבי העולם, לא מתכוונים להעלות את הריביות באותו קצב כמו שהורידו אותם. לדוגמה סגן יו”ר בחטיבת ניהול הנכסים של הבנק השוויצרי קרדיט סוויס אמר בפורום מנהלי כספיים ראשיים כי: “”הבנקים המרכזיים הולכים לעלות את שיעורי הריבית לאט לאט. הפדרל ריזרב צפוי לעלות את הריבית ל-1% ב-2010. אז שיעורי הריבית יעלו, אך לאט לאט”.

קישור לכתבה -

http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=213373

כלומר ניתן להנות מריבית נמוכה בטווח הבנוני, כאשר באותה עת המדדים צפויים להיות די גבוהים (מספר אחוזים כל שנה).

אז מאיפה בעצם נובע הרצון של הבנקים להפנות לקוחות למשכנתאות שאינן צמודות פריים?

כמובן שיש היבט של רווח גדול יותר עבור הבנק, אין ספק, אך ההסבר שהבנקים מספקים לפחות טוען כי:

אנשים לוקחים משכנתא לפי יכולת ההחזר שלהם, כלומר אם אני יכול לשלם משכנתה של 4000 ש”ח בחודש, אני יקח משכנתא שהתשלום שלה הוא 4000 ש”ח בחודש. במידה והמשכנתא צמודת פריים, כאשר ריבית הפריים תעלה גובה המשכנתא יעלה בצורה משמעותית (יחסית למסלולים אחרים) ואז אני לא יוכל להחזיר את המשכנתא לבנק.

הדברים נכונים, אך מסתירים מספר עובדות ומבוססים על “הנחות בסיס”שלדעתי הם שגויות.

דבר ראשון, בכל מסלול אחר אם אני יקח את אותה המשכנתא (סכום) באותם התנאים (משך החזר), גובה התשלום הראשוני שלי מלכתחילה יהיה יותר גבוה. כלומר עבור אותה משכנתא שאני לוקח כיום, צמודת פריים ואני משלם 4000 ש”ח, אני ישלם במסלול צמוד מדד 4800 ש”ח (נגיד) מהיום הראשון, כאשר במסלול ריבית הפריים אני ישלם סכום זה לאחר שריבית בנק ישראל תעלה ב-2%.

אם אין לי יכולת להחזיר 4800 ש”ח בחודש, כיום, אני לא יקבל את המשכנתא שאני רוצה (בתנאים אילו) תחת מסלול צמוד מדד. הבנק יסביר לי את זה ולדוגמה יאריך את משך הזמן של ההחזר, או יסכים לתת לי פחות בסכום, כך שגובה ההחזר יהיה 4000 ש”ח. אותה משכנתא (סכום ומשך) צמודת פריים תיהיה היום באיזור 3300 ש”ח, ושוב תגיע להחזר חודשי של 4000 ש”ח רק לאחר שריבית בנק ישראל תעלה ב-2% (מה שצפוי אולי בשנתיים הקרובות אם לא יותר זמן).

באותה תקופה (של שנתיים) המדדים יעלו (צופים מדד הגבוה מ-3% השנה בלבד). המדד משפיע על הקרן, כלומר אני חיב יותר, אך פחות מורגש בגובה ההחזר (כי מפוצל לאורך כל חיי המשכנתא – נגיד 20 שנה). מעבר לכך מדובר בריבית-דה-ריבית, כך שבאותה תקופה (של שנתיים) ההבדל בין המסלולים הוא לא 2-2.5% אילה גבוה מחמישה אחוז!!!

לאחר שריבית בנק ישראל תעלה, אני יוכל להחליף את המשכנתא בריבית צמודת מדד. הריבית הצפויה תיהיה גבוה ממה שהיא היום, אך הקרן תיהיה נמוכה יותר (בגלל שלא צברה את המדדים עד למיחזור) ולכן התשלום גם במקרה זה צפוי להיות נמוך יותר.

את זה הבנק לא מסביר ללקוחות, ולדעתי זו חובתו!

ניתן ואפשר ללמד את הציבור, אפילו בדרכים עקיפות. לדוגמה הבנק מגביל את גובה ההחזר למשכנתא בכשליש מההכנסה. הבנק יכול להגיד כי בגלל שריבית בנק ישראל (ובעקבותיה ריבית הפריים) צפוייה לעלות, הוא נותן משכנתא שגובה ההחזר שלה במידה ומדובר במשכנתא צמודת פריים יהיה רק 25% מסך ההכנסות. כך כאשר הריבית תעלה, גובה ההחזר לא יעלה על שליש מההכנסה.

האם זה מובן?

במידה ואת/ה לוקח משכנתא צמודת פריים חשוב להשאיר מרווח ביכולת ההחזר, כך שכאשר הריבית תעלה עדיין יהיה יכולת החזר. זה לא מסובך מדי להסביר את זה. ואפילו אם לוקח המשכנתא לא מבין את זה, הבנק יכול לסרב לתת לו את המשכנתא ע”פ הסעיפים הנ”ל ולא בסירוב כללי לתת אותה בכלל.

לדוגמה בנק מזרחי טפחות לא מאפשר לקחת משכנתא צמודת פריים של יותר מ-50% מסכום המשכנתא, לא משנה מה יכולת ההחזר שלך ומה גובה המשכנתא. זהו האבסורד!

הבנק מאלץ את הלקוחות לקחת מסלול שמראש פחות משתלם לטווח הקצר (וכנראה גם לבינוני), כמובן שהבנק מפיק מזה רווח…

דרך אגב, להערה של ליטל בקשר לגובה ריבית הפריים, נראה לי שמדובר ביותר מ-15 שנה (אבל לא בדקתי) וחשוב לבדוק מה היו המדדים באותה תקופה, אני מבטיח לכם שגבוהים מריבית זו (ושוב מדובר בריבית-דה-ריבית).

שאלות?