לקיחת משכנתא להשקעה בסיכון נמוך ליצירת רווח הוני
מאת אלון | בקטגוריה התנהלות פיננסית, טיפים, משכנתא, נדלן, שוק ההון Sunday 16 כJan, 2011האם ניתן לקחת משכנתא, להשקיע את הכסף בהשקעות בסיכון נמוך – ולייצר רווח הוני מהשקעה ממונפת?
פעמים רבות מדי אני נתקל בשאלה התיאורטית התמימה של אנשים שמאמינים כי מצאו פרצה או נוסחת קסם לעשיית רווח הוני ללא סיכון כלל תוך קבלת תשואה עודפת גדולה.
אז נכון שיש השקעות בסיכון נמוך, ונכון כי “נוסחאות קסם” שונות יכולות להפיק רווח בטווח זמן מסויים למשקיע – אך רווח הוני אינו מובטח והשקעות אלו אינן חסרות סיכון לחלוטין!
הטרנד האחרון שאני מרבה לשמוע מאנשים שונים שמתעניינים בביצוע השקעות הוא – לקיחת משכנתא על נכס ללא משכון והפניית הסכום לביצוע השקעה בניירות בסיכון נמוך – תוך גריפת רווח הון מהפרשי הריביות.
אנשים חושבים כי ניתן לעשות רווח הוני פשוט מהפרשי הריביות בין ניירות בסיכון נמוך למשכתנא. הדבר קורה בגלל שהריביות על משכנתאות נמצאות בשפל וניתן לקבל משכנתא ל-15 עד 20 שנה ניתן לקבל בצמוד מדד פלוס 3% (או 3 וקצת), בעוד ישנם ניירות חסרי סיכון או בסיכון נמוך לטווח זמן זה בתשואות גבוהות יותר (5-8%) – כך שניתן להנות (תיאורטית) מההפרש…
אנשים מאמינים, בין אם מתוך מחשבה או מתוך שמועה – כי ניתן לעשות כסף קל ממינוף נכס קיים. בחשבון פשוט הדברים אולי עובדים… אם ניקח בחשבון הפרש ריבית לתשואה של 3% על סכום של חצי מליון ש”ח, נקבל כי תיאורטית ניתן לעשות מכך 15 אלף ש”ח בשנה. בהחלט לא סכום מבוטל בהתחשב באמונה כי הדבר חסר סיכון וכי בכל מקרה מדובר על סכום נוסף להשקעה שאם לא סתם יושב על הדירה.
השקעות בסיכון נמוך ליצירת רווח הון – מציאות מול דמיון!
בעוד הלך המחשבה נכון וכי בעקרון לקיחת משכנתא (או אי סגירתה) תוך ביצוע השקעות יכול להניב רווח הוני לא מבוטל (אני למעשה עושה את זה שכן יש לי תיק השקעות ומשכנתא על נכסים) – חשוב לזכור כי נדרש ידע ויכולת מעקב, כמו גם לקיחת סיכונים מחושבים בשביל באמת לעשות מזה כסף, רווח הון – אין באמת נוסחאות קסם!
האם ההשקעה באמת חסרת סיכון?
דבר ראשון יש שיומרו כי קניית נייר בתשואה של 6-7-8% תשואה צמודת מדד – אינה השקעה סולידית כלל, בעוד טענה זו ניתנת לויכוח (כפי שהוכחתי בעבר), כעקרון באי המתנה לפדיון יש סיכוי לתנודתיות. כמו כן ככל שלוקחים השקעות עם מח”מ ארוך יותר יכולת החיזוי שלנו לפדיון ללא בעיות קטן – ולכן למרות שאני מאמין כי לא מדובר בהשקעה מסוכנת (תוך פיזור וברירת הניירות בצורה נכונה) – עדיין לא מדובר על השקעה חסרת סיכון לחלוטין!
האם לקיחת משכנתא לצורת השקעה עומדת בכללי ההגיון הבריא?
טענה נוספת שעולה פעמים רבות היא טענת ההגיון הבריא – אם היה ניתן לעשות את זה ללא סיכון הבנק היה עושה זאת בעצמו ולא מלווה את הכסף. בעוד טענה זו יכולה לעמוד בכללי ההיגיון, השוק עובד מעט אחרת. כל אחד עושה את מה שהוא מבין בצורה הטובה ביותר. בנק יודע לתת כסף מול בטחונות ולגבות אותו בצורה טובה, בעוד אדם פרטי יכול לבצע השקעות בצורה טובה מהבנק – בין אם מדובר על ידע אישי ובסגנון השקעה שמתאים למשקיע הקטן ובין אם מדובר על גובה הקרן בביצוע השקעות מסוג זה (דבר שמגביל למעשה גופים גדולים מלעשות את זה).
אז נכון שניתן לסתור טענה זו, אך עדיין יש להבין כי גם היא בבסיסה נכונה! הבנק למעשה באמת לא לוקח סיכון, בעוד המשקיע כן. הבנק נותן סכום נמוך ביחס לערך הנכס ומבטיח תשואה בחוזה. המשקיע קונה נייר בשוק ובהתנהלות לא נכונה יכול לאבד מערך הקרן (אפילו אם רק בזמן הקצר).
בנוסף לכל זאת חשוב לזכור כי אם מדובר על נכס בודד, ביצוע ההשקעה בעצם נעשה על חשבון בית המגורים ובעוד אין הגיון בהפרדה בין דירת המגורים לדירת השקעה – מרבית האנשים יושפעו מהלחץ הסביבתי וההשפעה הפסיכולוגית של ביצוע השקעה תוך סיכון הבית, אך לא ניכנס לדיון עמוק בנושא זה שכן כנגד ניתן לטעון לפיזור ההון העצמי ופריסת הנכסים מהשקעה בנכס בודד בשוק הנדלן הישראלי (למי שמאמין בבועה) להשקעה מפוזרת בין נדלן לשוק ההון.
האם בכל זאת נוצר חלון הזדמנויות? והאם ניתן לנצל אותו לביצוע השקעה ע”י לקיחת משכנתא?
מהצד השני יהיה מי שיבוא ויומר כי המצב היום במשק, בו הריבית נמוכה אכן פתחה הזדמנות לביצוע סוג זה של “תרגיל”. אך חשוב להיצמד לעובדות. בעוד הריביות והתשואות על נכסים והשקעות חסרי סיכון ירדו – הם ירדו בצורה שווה!
לכן קניית נייר שנושא תשואה של 6-8% צמוד מדד בעוד תשואת אג”ח מדינת ישראל מסתובב סביב האפס מלכתחילה לא יכולה להחשב השקעה חסרת סיכון.
למעשה אין פה ארביטרז’ על הסיכון, אין באמת חלון הזדמנויות. השקעות חסרות סיכון באמת, על פי הגדרתם בשוק, נסחרות היום בריביות נמוכות אף יותר מהריביות שניתן לקבל בלקיחת משכנתא. כן ישנם ניירות שהמשקיע יכול להחשיבם כבעלות סיכון נמוך ואני אישית מאמין כי אכן ניתן לעשות תרגילים מסוג זה אף בתשואה גבוה יותר, אך גם אני מודה כי לא מדובר בהשקעה חסרת סיכון לחלוטין (גם אם הסיכון שבה נמוך מאוד) ולכן אני אומר כי הלך המחשבה מלכתחילה אינו טוב.
מי שרוצה לעשות תרגיל מסוג זה לא צריך להתמקד בהפרשי תשואה קטנים, אלא דווקא בגדולים ולפרק זמן קצר באופן יחסי (שנה – שנתיים), לא 15-20 שנה, ועדיין נדרשת ההבנה כי יש בכך סיכון וכי נדרש ידע בביצוע השקעות – כך שאכן החלון אינו פתוח לכולם!
לקיחת משכנתא לביצוע השקעות בסיכון נמוך ליצירת רווח הון – נקודות נוספות למחשבה
גם אם נצא מנקודת הנחה כי אכן ניתן לעשות זאת בצורה טובה:
- כי אנו יודעים לבצע מסחר – יש לנו את הידע,
- וכי אכן נוכל לבחור ניירות בתשואה של 6-8% צמודי מדד שיהיו חסרי סיכון לפדיון – יבוצעו כל התשלומים במועדם ללא בעיות,
- וכי אנו מסוגלים להתעלם מההיבט הפסיכולוגי של סיכון דירת המגורים,
- וכי ניתן לקבל את התנאים הרשומים (משכנתא על נכס קיים)
- וכי אנו יכולים לחיות עם תנודתיות בערך התיק ללא בעיות תוך ידיעת הנקודה הסופית
- וכי אנו יכולים למצוא פיזור טוב בניירות שונים לביצוע הפדיונות בצורה טובה
עדיין נותר לנו לזכור ולקחת בחשבון כמה דברים חשובים…
רווח הון מהפרשי תשואה מול ריבית – מול החזר חודשי
ההחזר החודשי גבוה מהריבית עצמה, שכן צריך להחזיר גם את ההלוואה, ולכן למעשה המשקיע לא מקבל את ההפרש בין הריבית המשולמת לבין התשואה הרשומה, כמו שמרבית האנשים לוקחים בחשבון.
כך שלמעשה ביצוע השקעה ע”י לקיחת משכנתא (או אי פרעון של משכנתא קיימת לטובת הפניית ההון לביצוע השקעות) אינה נעשת על מול כל הסכום עבור כל תקופת ההלוואה (למעט אם נילקחה הלוואת בלון – שם מראש ההנחה של ריבית נמוכה אינה תופסת) – אלא מול מחצית מערך הקרן עצמה, שכן במהלך כל התקופה מוחזר גם פרעון הקרן על בסיס חודשי.
כמו כן הדבר מכניס בעיה נוספת של הפרעון החודשי עצמו, מה שמעמיס על המשקיע פדיון מכיסו או צמצום החיסכון החודשי – דבר שיש לקחת בחשבון וכן מכניס סט חדש של סיכונים שיש לקחת בחשבון.
ניתן לטעון כי ניתן למכור כמות קטנה בכל חודש בשביל התשלום בפועל (ריבית וקרן) - אבל אז המשקיע מוסיף סיכון של ירידת מחיר שוק בעת מימוש (מה שלא קיים בפדיון) ולכן למעשה שימוש באסטרטגייה זו רק מוסיפה סיכון מיותר על נכס חסר סיכון.
בכל מקרה נדרש כי יכולת ההחזר של המשקיע לא תיהיה מהקרן, שכן הבנק לא ינפיק למשקיע משכנתא אם התשלום אינו ממקורותיו מלכתחילה.
השקעה חסרת סיכון מול גורמי סיכון לא ידועים
תמיד יכול לצוץ גורם לא ידוע, בין אם זה משבר כללי בשוק ובין אם זה דיפולט בנייר ולכן למרות שהסבירות נמוכה סיכון ההפסד גבוה!
גם אם ניקח בחשבון כי אכן ניתן לעשות השקעות חסרות סיכון – השוק תמיד יכול להפתיע. חברות שנחשבות היום בטוחות לחלוטין יכולות להמחק בטווח של 10-15 שנה.
מי האמין לפני עשור – עשור וחצי כי הבנקים ובתי ההשקעות הגדולים הארה”ב (כמו גם באירופה) יגיעו למצב של חדלות פרעון והלאמה ע”י הממשל? מי האמין כי חברות כמו אנרון יפשטו את הרגל בגלל תרמית וחברות כמו ג’נרל מוטורס לא ישרדו משבר של שוק ההון? האם מישהו ציפה למשבר שיפיל ארצות באירופה? או לכזה שיחתוך את שוק הנדלן העולמי?
לפיכך נדרש לפצל למספר רב של ניירות בשווקים ושוקים שונים, דבר שהופךאת הניהול של התיק להרבה יותר מסובך!
כמו כן יכול לצוץ משבר אישי! משבר שיאלץ את המשקיע לממש את התיק בדיוק בזמן הלא נוח – וזהו גם סיכון שיש לקחת בחשבון.
תשלומים עקיפים למשכנתא ועמלות מסחר – הגורמים שאנו נטים לשכוח!
כמו כן בעוד הבנק אומר לנו כי כי הריבית היא 3% (לצורך הדוגמה) ושוק ההון אומר לנו כי התשואה היא 6% – חשוב להבין כי ההפרש בין השניים אינו מייצג בצורה טובה את הרווח ההוני של המשקיע שכן ישנם הוצעות נוספות הקשורות בביצוע השקעה מסוג זה!
לתשלומי השמכנתא יש להוסיף לשם דוגמה את עלות הביטוחים, פתיחת התיק, ניהול החשבון (בהנחה כי לא מדובר בבנק שלנו), עמלות שונות והוצאות קשורות נוספות.
מהרווח ההוני מהתשואה הרשומה על הניירות שנקנים בשוק יש להוריד את העמלות השונות (וזה דבר שמשתנה מאדם לאדם) – דמי משמרת או עמלת אחזקה, עמלת ביטול, עמלת שינוי לימיט, עמלת אי ביצוע, עמלת ריבית, עמלת דיבידנד, עמלת קופונים, עמלת פדיון, עמלת הפצה, עמלת רכישה או עמלת קניה, עמלת מכירה, עמלת המרה (מט”ח), עמלת מינימום ועוד…
בקיזוז של כל הסעיפים הקודמים נוכל לומר כי אם התחלנו בפער של 3% וחתכנו בחצי את העמלה בגל ממוצע הקרן לאורך כלל התקופה – כלומר 1.5% ובקיזוז של כל העמלות והתשלומים מעלה – 1% עד 0.5% - עולה השאלה האם אכן הביצוע של כל הפעולות הנ”ל אכן שווה את הטירחה!
לדעתי לא!
התמקדות בהשקעות בסיכון נמוך ע”י לקיחת משכנתא אינה שווה את הטרחה. רווח הוני של אחוז בודד (במקרה הטוב) – אפילו אם נצא מנקודת הנחה כי אכן חסר סיכון, פשוט נראה כבחירה לא טובה, אבל כל אחד צריך לעשות את השיקולים שלו.
האם לקיחת משכנתא עבור ביצוע השקעות בכלל אפשרי?
ואחרי כל זה, אם אותו משקיע ייגש לבנק ויבקש לקבל משכנתא על נכס לא ממושכן עוד נגלה כי הבנק כלל לא יסכים לתת לו אחת כזו בתנאי משכתנא נורמלים בשוק.
מסיבה לא ברורה, הבנקים מפרידים בין נתינת משכנתאות בעת רכישת דירה, לבין נתינת משכנתא על נכס קיים שאינו ממושכן.
עבור נכס שאינו ממושכן בבעלות – לא ניתנת משכנתא, אלא הלוואה לכל מטרה. הלוואה מסוג זה נושאת ריבית גבוה יותר מזו של משכנתא – ולכן לקיחת משכנתא עבור ביצוע השקעות מלכתחילה אינה בגדר אפשרות!
ראוי לציין כי במקרה של סכום כסף, הון ראשוני, ניתן לבצע את ההשוואה בין סגירת משכנתא לבין ביצוע השקעה, כמו גם בעת רכישת נכס חדש או מעבר דירה (כך שגם אם יש לנו הון ראשוני גדול יותר נוכל לקחת משכנתא גדולה יותר כנגד הנכס).
לסיכום – פרעון משכנתא או ביצוע השקעות
לסיכום נושא זה הציין כי בעוד אני אישית מאמין כי ביצוע פרעון של משכנתא אינו בחירה טובה של הון עצמי קיים, הפניית אותו ההון לביצוע השקעות בתשואה נמוכה תוך התמקדות בהשקעות חסרות סיכון – אינה אלטרנטיבה טובה.
אני כן מאמין כי הפניית הון עצמי לביצוע השקעות מושכלות בסיכון סביר היא האלטרנטיבה הטובה לפרעון של משכנתא!
אך במקביל אני מאמין כי ביצוע של השקעה מסוג זה צריך להעשות תוך ידיעת הסיכונים ומתוך הבנה כי נדרש ידע בביצוע השקעות, ידע שנדרש המשקיע לרכוש, בין אם בצורה עצמאית ובין אם מלימוד פורמלי – אנו לא יוצאים לבצע השקעות כמהמרים, וביצוע השקעות בצורה טובה מצריך ידע!
כניסות למאמר ממנועי חיפוש:
- הלוואה להשקעה
אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן
כתבות נוספות בנושא כתבה זו:
מספר שעות לאחר שפירסמתי כתבה זו עלתה כתבה בביזפורטל המדברת על התרחבות התופעה של אנשים שמשתמשים בבית שלהם כ’כספומט’.
ניתן למצוא את הכתבה בכתובת –
http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=259644