מחירי הדירות לא ירדו – התחזית של ד”ר רינה דגני לא נכונה
מאת אלון | בקטגוריה חדשות, נדלן Wednesday 14 כOct, 2009היום פורסמה ההודעה הבאה בביזפורטל – http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=216308
תחת הכותרת – התחזית של ד”ר רינה דגני: “תוך שנתיים-שלוש מחירי הדירות יירדו, שחקנים קטנים יצרו ביקוש לא אמיתי”
מנכ”לית גיאוקרטוגרפיה משחררת תחזיות והסברים: “שחקנים עם 200 אלף שקל הצילו את שוק הנדל”ן בישראל מקריסה. מלאי הדירות עבר מהקבלנים למשקיעים”
בו נתחיל במה כן נכון בכתבה:
“עלייה הבלתי צפויה במחירי הדירות התרחשה בישראל לא בשל הביקוש השוטף-הטבעי, אלא בשל מצב רגעי במשק, בו נוצרה כדאיות כלכלית לרכישת דירות … החשש משוק ההון, הריבית הנמוכה וההרחבה הגדולה של “קבוצות הרכישה”, שהבטיחו תשואות גבוהות לרוכשים באמצעותם.”
בעבר דיברתי על שלושת הסיבות האילו בהרחבה, אז האם זה אומר שאני מומחה גדול בנדל”ן (לא שאני טוען לכך כמו אותה כתבה של ביזפורטל, לגבי אותה הגברת), או אולי בכלל הד”ר עוקבת אחרי אתרי הקטן 
בכל מקרה, כולם מקירים בסיבות לעליית המחירים של הדיור בארץ, רק חבל שכל אותם מומחים נזכרים לאשר את הסיבות האילו לאחר שכבר היו עליות ולא בנבואות שלהם מראש (כאשר מרבית מומחי ההשקעות בנדלן אמרו כי המחירים ירדו). האם לא היה ניתן לצפות את הגורמים האילו מראש? אני אומר שכן, כהוכחה מספיק לעשות סינון באתר זה ולהסתכל על פרסומים ישנים שהעלתי.
אז האם מחירי הדיור ירדו?
השאלה לא אם הם ירדו, ברור שבנקודת זמן כולשהי זה יקרה (ואז יקפצו כל אותם בעלי עניין ויגידו – אמרנו לכם…), השאלה היא בכמה.
בו נניח שבשנה הבאה (2010) מחירי הדיור ירדו ב-10% בממוצע. סביר, לא קטסטרופה. גם אם ניקח את תחזית האינפלציה מחירי הדיור עלו ברבעון שעבר בכ-20%, ובשנתיים האחרונות בכ- 40% (בממוצע, באיזורי הביקוש). ירידה זו עדיין תשאיר את המשקיע עם רווח, אז יהיו ירידות, יהיו מימושים ואז יכול לדשדש או להמשיך לעלות, בדיוק כמו שיכול להמשיך לרדת. ארי אף אחד לא באמת יכול לצפות מה יהיה בעוד 5-7 שנים בתחום הנדלן, אך השקעות בתחום זה הם לטווח אפילו ארוך מזה. אם יהיה שלום אזורי, מה יקרה למחירי הנדלן? ומה אם תיהיה מלחמה?
לפיכך ניתן להתמקד רק בזמן הקרוב יחסית, משהו בין שנה לשלוש.
האם בתקופה זו צפויה ירידה?
כמו שאמרתי, 10% ירידה זה ראלי, מי שיקנה בשיא יפסיד, אך מי שקנה לפני חצי שנה, או אפילו לפני חודשיים כבר עשה יותר מכך. מי שקנה נכס במחיר הנמוך ממחירו בשוק (זוכרים את אבא עשיר – אבא עני: “את הרווח עושים בקנייה…”) יעשה אפילו יותר. האם הירידה הזו בטוח תיהיה? לדעתי תלוי במה מסתכלים. בממוצע הארצי הסבירות לירידה כנראה גבוהה, אך באיזור המרכז הפגיעה תיהיה ככל הנראה פחותה (למרות שכאשר עולה, אז במרכז עולה חד יותר). לפני פחות מחצי שנה אמרו לנו כי המשבר עוד רחוק מלהסתיים ועוד נראה תחתית. עכשיו אומרים לנו כי המשבר מאחורינו, אך ההתאוששות תיהיה ארוכה – האם לא יתכן כי גם כעת יש הגזמה מסויימת?
מה לדעתך יקרה למחירי הדיור אם בשנה – שנה וחצי הקרובים המשבר הזה יהיה מאחורינו (לא שאני מנבה שכך יהיה). למה תמיד להסתכל על הסיטואציה הגרוע ביותר? בכתבה היא מספקת שני אלטרנטיבות – אחת: “אם המצב הכלכלי לא ישתפר באופן ניכר והאבטלה תימשך…” וא המחירים ירדו, שנייה: “אם המצב הכלכלי יתאושש והאבטלה תתכווץ…”, שימו לב לזה – השוק יחזור לקדמותו, כלומר הגברת אומרת שהעליות ימחקו.
מה יש לי לומר על כך?
כבר פירטתי למה המחירים לא ירדו משמעותית, כלומר מי שקנה בחצי שנה האחרונה עדיין יהיה ברווח, מי שקנה עוד קודם – ברור… (http://money-knights.com/?p=312).
אני לא מנבא, ולא שם תחזיות. אני מאמין שמי שמשקיע בשוק הנדלן לא צריך להסתכל על מחר בבוקר, אילה על עוד 10-15 שנה, אפיקי השקעה מקבילים ועל תזרים המזומנים הנקי שהנכס מספק לו (ניתן לחיות טוב מאוד מההפרשים בין המשכנתא לשכר הדירה – בתנאי שעושים את התמחור נכון).
כניסות למאמר ממנועי חיפוש:
- האם מחירי הדירות ירדו
- האם מחירי הדירות ירדו 2011
- תחזית מחירי הדירות 2013
- מחירי הדירות 2011
- תחזית נדל ן 2013
- האם ירדו מחירי הדירות
- האם מחירי הדירות ירדו ב 2012
- מחירי הדירות 2012
- האם הדירות ירדו
- תחזית נדלן 2013
אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן
כתבות נוספות בנושא כתבה זו:
