האם מחירי הדירות ממשיכים לטפס או קיים שינוי מגמה במחירי הדירות?

ברצוני להתייחס לשני כתבות שפורסמו היום במקביל:

• הראשונה המגזין עסקים של עיתון מעריב (22 לדצמבר 2009) תחת הכותרת – “מחירי הדירות ממשיכים לטפס: יעלו ב-7% ברבעון האחרון של השנה”.
• הכתבה השניה פורסמה דווקא באתר ביזפורטל תחת הכותרת – “שינוי מגמה בנדל”ן? ירידה של 6.1% במחיר הממוצע של דירה בנובמבר“.

נתונים מהכתבות – מחירי הדירות להן?

נתחיל מהראשונה – בכתבה במעריב מצויין כי:

מחירי הדירות עלו ב-7% ברבעון האחרון של השנה. אני מזכיר כי ברבעון השלישי היתה עלייה של 3.6% בממוצע הארצי ו-10% במחירי הדירות [שוב בממוצע] בתל אביב, ראה כתבה – עלייה של 10% במחירי הדירות בתל אביב והתוכנית המצחיקה של שר השיכון להורדת מחירי הדיור בארץ.

כמו כן כתוב כי מחירי הדירות זינקו ב-22% בשנת 2009 וב – 40% בשנתיים וחצי האחרונות. באוקטובר היתה עלייה של 2.2%, בספטמבר 1.5% ובאוגוסט 2.4%.

בנוסף מצויין כי “מומחים בממשלה” (מיד תבינו למה המרכאות) מעריכים כי עלייה דומה נרשמה בחודשים נובמבר ודצמבר וכי המחירים ימשיכו לעלות בחודשים הקרובים באותו השיעור!

כמו כן מעריב מביא את הערכתו של מנכ”ל בנק ירושלים, אבי בזורה, שצופה כי המחירים של דירות בתל אביב וירושלים יזנקו ב- 2010 וישלימו עלייה של 50% בשנתיים וחצי (כלומר יותר מ-10% נוספים בשנת 2010, באיזורים אילו) בעוד מחירי הדירות בגליל ובנגב (להוציא את באר שבע) ירדו ב-10% בשנה הבאה.

מהצד השני, בכתבה שפורסמה בביזפורטל מצויין כי:

כלכלני משרד האוצר (רגע הם לא המומחים של הממשלה בנושא כלכלה?) מציינים כי למרות גידול בהיקף רכישות דירות (16% גידול) נרשמה ירידה במחיר הממוצע לרכישת דירה (ב- 6.1%).

מחירי הנדל”ן – למעלה או למטה?

מה כל זה אומר, האם יש סתירה? האם מחירי הדירות ירדו או עלו? האם הם ימשיכו לעלות או ירדו בהמשך?

סתירה? איזה סתירה?

דבר ראשון – אין סתירה בין הדברים! בכתבה בביזפורטל (למרות כל הטוקבקים שמנסים להשמע מביני עניין או סתם שמחים על חשבונם של אחרים) מצויין במפורש כי מחיר הרכישה הממוצע ירד. ניתן לומר כי הדבר יכול היה לקרות בגלל: מכירת דירות קטנות יותר או באיזורים בהם המחירים נמוכים יותר ממה שהיה לפני מספר חודשים (שוב בממוצע).

כלומר, הסבר הגיוני יכול להיות - אם במהלך תקופת השפל של רכישת הדירות, כאשר רבים המתינו על הגדר, הדירות שכן היו נמכרות הם דירות שהיה בהם הכרח ,כגון דירות מגורים למשפחות מתרחבות – דירות גדולות יותר במחיר גבוה מהממוצע בשוק, או דירות להשקעה – שמרוכזות יותר באיזורי הביקוש ולכן מחיריהן גבוהות מהממוצע; כעת נמכרות דירות יותר עבור מגורים וזוגות צעירים שהקפיאו את הרכישה קודם לכן בצפייה לירידה במחירי הדירות!

עליית מחירים או ירידה במחירי הדיור?

לגבי הכיוון של מחירי הדירות בארץ – אף אחד לא באמת יכול לדעת, ניתן רק להעריך. ע”פ הכתבות הנ”ל הצפייה היא כי מחירי הדירות בממוצע ארצי ימשיכו לעלות באופן יחסי (אומנם מתון יותר, אך עדיין הכיוון כלפי מעלה), כאשר ייתכן כי יהיה גידול גבוה יותר מחירי דירות באזורי הביקוש ואולי אפילו ירידה במחירי הדיור באזורים מסויימים.

דעה אישית בנושא – כיוון עולה…

דעתי בנושא ידוע לכל ולמרות שאין לראות בה המלצה או לתת לה יחס של מבין עניין (אינני עוסק בנדל,ן או בהערכתו ואינני מוסמך לתת המלצה או עצה בנושא) – אני מאמין כי בטווח ארוך השקעה כזו למטרות תזרים מזומנים במקביל לעליית ערך תאורטית – הינה השקעה כדאית ורווחית! נכון מחירי הדירות יכולים לרדת, אך השקעה בנדלן לא נעשת לטווח של חצי שנה – שנה. נכון שיש מרכיבי סיכון בשכירות (במידה ומשכירים הלאה), אך אין השקעה ללא סיכון ומי שנוקט משנה זהירות, הסיכון שלו נמוך. לבסוף, נכון שמחירי הדירות גבוהים, אך גם השכירות ומעבר לכך בהשקעה בנדל”ן מינוף הינו נושא פשוט יחסית (משכנתא) ולכן חובה תשואת הון גבוה יותר ממה שבדרך כלל נכנס לחישוב.

ומה עם מחירי הדיור ירדו?

כן גם זה יגיע בסופו של דבר, אך מי שקנה לפני שנתיים וחצי עשה 40% ממחיר הדירה ברווח הון יחסית למחירה כיום, כאשר לוקחים בחשבון כי בזמן זה חלק מהמשכנתא שולמה (בין אם בצורה עצמאית כתחליף לשכירות ובין אם בתשלום השכירות – לרוב עם עודף נוסף) וכי מראש ההשקעה לא היתה במחיר מלא (אילה בצורה ממונפת), מקבלים תשואה העולה על 120% בקלות! בהתחשב בכך שהבורסה לא עשתה את זה בשנה האחורנה ובהסתכלות לשנתיים וחצי אחורה מדובר אף ברווח שולי בלבד (ואם הרבה מהמורות בדרך) – אני מאמין כי ההשקעה בנדל”ן היתה כדאית גם אם בהמשך ירדו מחירי הדירות ב-5%, 10% או אף 15% באופן יחסי.

האם זה אומר כי כדאי לקנות עכשיו?

יהיו מה שיגיד כי כאשר צפויות ירידות לא כדאי לקנות, אך מה יקרה אם הירידות יהיו של 5%-10% והעליות שיבואו לפניהן יהיו של 20% (כמו שראינו כבר השנה?). מה יהיה כאשר עלות המינוף (המשכנתא) תגדל? והיא תגדל – על זה אין ויכוח!

נכון מי שקונה בשיא מפסיד, לפחות לזמן קצר, אך מי אמר שהשיא הגיע? מי אמר שיהיו ירידות ולא המשך עליות? או דישדוש? ומי אמר שבחישוב הכולל, כאשר לוקחים בחשבון כי ההוצאה החודשית על שכירות כל עוד אין דירה יוצאת מהכיס שלנו לכיסו של בעל הנכס לא כדאית גם כאשר מחירי הדירות צפויים לרדת? זוגות צעירים רבים (בניהם חברים טובים שלי) יושבים על הגדר כבר יותר משנתיים – בגלל הצפייה לירידת מחירים. בגלל ההמתנה העלות הראשונית שלהם לדירה גדלה ועוד עבור דירה קטנה יותר מזו שהיו יכולים לקנות לפני שנתיים!

*** ההתיחסות האישית מכוונת על דירות ומחירהן באזורי הביקוש (בדגש על איזור המרכז) שאותם הכותב מכיר. בכל מקרה אין להתיחס לכתוב כהמלצה או עצה מכל סוג שהוא, הכותב אינו מודע ליכולתו הכלכלית של הקורא!

כניסות למאמר ממנועי חיפוש:

• האם כדאי לקנות דירה עכשיו 2011
• האם כדאי לקנות דירה 2011
• בכמה עלו מחירי הדירות ב 2010
• בכמה עלו מחירי הדירות בישראל בשנת 2010
• האם לקנות דירה עכשיו 2011

כתבות נוספות בנושא כתבה זו:

1. מחירי הדירות בארץ עוד יעלו
2. הוזלת מחירי הדירות – כיצד?
3. עלייה של 10% במחירי הדירות בתל אביב והתוכנית המצחיקה של שר השיכון להורדת מחירי הדיור בארץ
4. הקבלנים מחזיקים קרקעות, הבנקים מגבילים אשראי – מחירי הדירות עולים
5. מחירי הדירות לא ירדו – התחזית של ד”ר רינה דגני לא נכונה