Money-knights |

סוללים דרך חדשה – חירות פיננסית לפי דרישה!

משכון נכס קיים וקניית נכס חדש – שאלה

Sunday 26 כJul, 2009

שאלה שהתקבלה לאתר -

“לגבי משכון נכס קיים – קיבלתי משכנתא של 90% מבנק פועלים על הבית שלי לטובת דירה אחרת. בקיצור אני מתחילה להילחץ מהתרחיש הבא:
קניתי כמו כל העדר דירה להשקעה במחיר שיא ובמימון משכנתא של 90% לכאורה צעד מעולה, מינוף וכו’
בעוד כחצי שנה /שנה הריבית תעלה ואיתה כובד ריבית המשכנתא לכלל שוק המשקיעים ואז הם ילחצו.. וירצו למכור את הדירות הקטנות שלהם ושהכסף ישב בשקט ויצבור ריבית בבנק כמו פעם… ואז תהיה ירידה בשוק הדירות להשקעה
ואז נדפקתי כפול 3:
1. הפסדתי כסף על הדירה שקניתי
2. המשכנתא שלי כבדה יותר
3. פספסתי את ההזדמנות המאוחרת יותר לקנות עכשיו דירה בזול

ליאת בידס”

תשובת money-knights:

לליאת שלום,

דבר ראשון לא להלחץ, כניסה לתחום הפיננסי זה תמיד צעד בכיוון החיובי, הלימוד והצבירה של ידע פיננסי יכול להתבצע בעיקרו רק מניסיון (אפשר לילמוד את התאוריה לנצח, עד שלא מתנסים בזה בפועל זה לא שווה הרבה), אז מזל טוב.

דבר שני, בגלל שמדובר במשכנתא כמעט מלאה משווי הנכס, ובהנחה כי ביצעת את החישובים בצורה טובה, גם ירידה במחיר הדירות בטווח הקצר לא צריכה לגרור הפסד בטווח הארוך או בעיות החזר בטווח הבנוני.

מהתיאור אני מבין כי לקחת משכנתא במישכון נכס שני (כנראה זה שבו את גרה או נכס נוסף של השקעה שלא היה ממושכן). כלומר “כסף” ששכב ללא יכולת להשקיע אותו באפיק אחר, ממונף כך שכעת מעבר לתשואה על הנכס הקיים יצרת פוטנציאל לרווח נוסף מנכס שני (אני מסביר את הדברים למרות שאני בטוח כי את מבינה אותם, וזאת עבור הקוראים האחרים).

כעת אני יוצא מנקודת הנחה כי אכן לקחת משכנתא מסוג צמודת פריים (שכן, אם לא, הריבית על המשכנתא שלך לא צריכה להשתנות כתוצאה מעליית הריבית, אילה מעליית האינפלציה – ולדעתי יש לך יותר מה לדאוג בתחום זה). ריבית הפריים אכן תעלה (יתכן כי כבר בחודשיים הקרובים, אך הניחוש שלי שהנגיד לא ימהר להעלות את הריבית). בטווח של שנה מהיום ריבית הפריים תעלה כמעט בביטחון מלא.

אך שימי לב לזה, אם קצת העלאת הריבית יהיה גבוה, ובמהלך השנה יהיה שמונה העלאות של רבע אחוז, זה סך הכל שני אחוז יותר, כלומר על כל מאה אלף משכנתה התשלום החודשי שלך (לאחר כל העליות הנ”ל) יגדל ב- 166 ש”ח. באותו הזמן חלק מהעלייה הזה יקוזז עם הקטנת החוב שלך (שכן את מחזירה חלק מהקרן כל חודש) וסך כל החוב, כולל גודל ההחזר החודשי כולו יקטנו יחסית לעליית המדד (שתיהיה גדולה משני אחוזים). נכון שלא בהכרח המשכורת שלך תגדל בתקופה זו (למרות ששינוי המיסוי כנראה כן ישפיע על המשכורת שלך [או של התא המשפחתי] לטובה – וכנראה שיותר משינוי המשכנתה), אך 166 ש”ח בחודש, לדעתי האישית, הם לא סיבה לדאגה.

חשוב לזכור כי אם הנכס מושכר, ובתקווה שלא יהיה בעיות עם השוכרים (זה הדבר האמיתי שצריך להדאיג אותך), הרווח החודשי שלך צריך להיות יותר מפי עשר מזה מטווח הארוך, ללא התחשבות בשינוי ערך הדירה. חישבי על זה כך – גם אם יצאו לך כמה שקלים בחודש, זוהי “תוכנית חיסכון” עם רווח מיידי של אלפי אחוזים על הכסף ברגע ההפקדה, ואז השפעת השוק. אני חושב שכולנו היינו מוכנים לתוכנית חיסכון מסוג זה :)

כיצד אני יכול להגיד את הנאמר למעלה – כל חודש לאחר תשלום הריבית כשני שליש מהתשלום הולך לכיסוי הקרן (בתחילת התקופה ככל שהמשכנתא משולמת זמן ארוך יותר החלק היחסי של הקרן גדל והחלק היחסי של הריבית קטן). עם משכנתא של נגיד 4000 ש”ח בחודש (שמכוסה ע”י תשלום השכירות) “החיסכון החודשי שלך גדול מ-2500 ש”ח. כלומר עם מחיר הדירה אינו משתנה, כל חודש שעובר את מגדילה את החלק היחסי שלך בנכס ב-2500 ש”ח.

ברוב המקרים, כאשר קונים נכס במחיר טוב ותחת חישובי כדאיות ראויים, צריך אף להשאיר סכום מסויים כעודף (ואני מקווה שזה אכן המצב). כלומר ניתן לקנות נכס שמושכר נניח ב4500 ש”ח ולשלם משכנתה של 4000-4200 ש”ח, כך שבסוף החודש יש לנו גם קופון קטן (שבמקרה שהריבית עולה נאכל, אך לא מוציא כסף מהכיס שלנו).

אני מקווה שעד כן הכל ברור ואני לא מתפזר יותר מדי, אבל היה לי הרבה מה להגיד בנושא, ועדיין לא סיימתי.

בקשר לחשש שלך, כאשר הריביות יעלו, לדעתי האישית הרבה אנשים דווקא ירוצו לקנות דירות (אבל זה נושא לכתבה שלמה) ומחירי הדירות יעלו. מעבר לזה מימוש יכול להיות, אך אם נניח קנית את הדירה שלך לפני שנה, אז כבר עשית (בממוצע ארצי) 12% (ובהנחה שזה בתל אביב – אפילו יותר), כך שאם יהיה בסופו של דבר מימוש של 5-10% מחיר הדירה שלך לא ישתנה ממחיר הקנייה (אם לא יגדל) – אך האם את זוכרת את הפקטור הקטן של 2500 ש”ח החזר בחודש?

בכל מקרה, אני לא חוזה או נביא אך בעוד שנתיים- שלוש מעכשיו אני לא חושב שתיהיה מאוכזבת, ובטח לא עוד 15-18 שנה כאשר הדירה תשלם את עצמה…

בגדול הדעה שלי ברורה, עדיף לשים את הכסף – כרגע – בשוק, שם התשואות בטווח הקצר יהיו גדולות יותר, אך מיכוון שרוב ההשקעה לא שלך (רק 10%), אז בהחלט מדובר בצעד שיכול להפיק רווחים נאים.

דבר אחד לסיום, כאשר הריבית תעלה, זה יהיה בעקבות המדד. כאשר המדד עולה גם מחיר השכירות עולה (אומנם יש קשר בין מחיר השכירות למחיר הדירה, אך מדובר ברצועה, וכרגע מחירי הדירות עלו מהר יותר ממחירי השכירות, כך שמחירי השכירות עתידים לעלות גם במצב של דשדוש במחירי הדירות ובמיוחד במקרה של המשך עלייה במחיר הדירות). בגלל שהמשכנתא שלך לא צמודה למדד, ההחזר ישאר זהה, בעוד מחיר השכירות יעלה.

לסיכום – לדאוג להכניס דיירים אמינים, לעדכן את מחירי השכירות בהתאם לשוק ולשבת עם ההשקעה לזמן ארוך. דירות להשקעה קונים עבור תזרים מזומנים, לא עבור רווח במכירה.

נ.ב – מי שמצפה לירידות גדולות במחירי הדירות בארץ, מצפה לו אכזבה…

כניסות למאמר ממנועי חיפוש:

  • משכון דירה
  • משכון דירה קיימת
  • משכנתא על נכס קיים
  • משכנתא על דירה קיימת
  • משכון נכס קיים
  • משכון בית
  • משכון נכס
  • שעבוד נכס לטובת משכנתא
  • מישכון דירה
  • משכון דירה לטובת הלוואה
ניתן לשתף או לשלוח במייל כתבה זו באמצעות לחיצה על הכפתורים, או להמשיך לקריאה של הכתבה האחרונה שפורסמה באמצעות לחיצה על הקישור הבא

אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן

כתבות נוספות בנושא כתבה זו:

  1. משכון נכס קיים וקניית נכס חדש – שאלה חלק 2
  2. מחירי השכירות לאן?
  3. שאלה בקשר לכי”ל
  4. ריבית בנק ישראל נשארה ללא שינוי – והעמכה מתלהם
  5. משכנתא או מגורים בשכירות – מה עדיף?
הוספת תגובה

התגובה