השיקולים שמאחורי זה רבים ויהיה קשה להסביר אותם בתכתובת, מה גם שהזמן שיקח לי לעשות את זה כרגע לא ברשותי (אולי בסוף שבוע), אבל אני מאמין כי גם אם צפוי לנו ירידות של 5-10% (כאשר לדעתי האישית יהיה יותר קרוב לחמש מלעשר) בטווח הבנוני (ובוודאי שבארוך) מחירי הדירות יעלו (וכתוצאה מכך גם מחירי השכירות).

במספר משפטים – כאשר הריביות יתחילו לעלות שוב, זה יהיה בגלל המשך עליית האינפלציה. כאשר האינפלציה עולה מחירי הדירות גם עולים בפיקס (גם אם לא בהכרח מדביקים את הפער), הדבר יוצר לחץ וירטואלי על השוק, כאשר אנשים שהיום יושבים בשכירות (יושבים על הגדר) מבינים כי המחירים לא רק שלא יורדים אילה עולים (ואיתם גם מחירי השכירות). הם מבינים כי הישיבה על הגדר לא ממש עוזרת להם. בדיאבד השנה עלו מחירי הדירות בממוצע ארצי ב-12%, בזמן משבר, כאשר במרכז המחירים עלו אף יותר, ועוד ניתן לטעון לעליות גדולות יותר בקיזוז ירידות מחירי דירות היוקרה.

מעבר לכך יש שיקולים רציונליים יותר, הריביות יעלובצורה משמעותית, רק כאשר המשק יתאושש, במקרה זה הבורסה (שמקדימה את המשק) כבר תיהיה למעלה, כל הכסף שזורם היום פנימה (לאחר שיצא מהמערכת) ירצה לצאת ולחפש מקומות אחרים להשקעה. משיחות שאני מנהל עם אנשים שעובדים במסחר פעיל הדעה שם השתנתה מקצה לקצה. פעם היית אומר לאיש מסחר קנה נדלן, הוא היה צוחק אליך, היום הם מדברים רק על נדלן. האנשים האילו הם הכסף הגדול במשק, והשוק ילך אחריהם, מהבורסה ומסחר לנדלן. ולכן אני מאמין (גם אם ההסבר הזה או רק על רגל אחת) כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בטווח של שנתיים – שלוש (גם אם יהיה תיקון קטן באמצע.

בנוגע לשאלתך, מחירי השכירות קשורים למחירי הדירות. בסופו של דבר מדובר באחוזי תשואה. אף אחד לא יקנה דירה עם מחירי השכירות יספקו תשואה של 1-2%, נכון? מה שיוריד את מחירי הדירות או יעלה את מחירי השכירות. וכולם ירוצו לקנות כאשר התשואה תיהיה 10%, מה שיעלה את מחירי הדירות או יוריד את מחירי השכירות. לפני המשבר ניתן היה להשיג תשואות נאות על השקעה בנדלן. מחירי הדירות והשכירות עלו, אך מחירי הדירות עלו מהר יותר. כך נוצר מצב שהיום כבר קשה יותר למצוא תשואות גבוהות (במרכז). מחירי הדירות יכולים לרדת מעט (כמו שאמרתי) ועדיין יהיה מקום לעלייה במחירי השכירות. אם מחירי הדירות לא ירדו, יש מקום לעלייה גדולה במחירי השכירות.

מחירי השכירות עולים לאט יותר בגלל חוזים שנתיים, אם סעיפי הארכה, כמו כן מרבית המשכירים (ובצדק) יעדיפו לא להעלות משמעותית שכירות לדייר קיים שמשלם בזמן בשביל שלא יעזוב. לכן פעמים רבות אנו רואים כי כאשר דייר עוזב ונכנס דייר חדש מחיר השכירות עולה בצורה חדה יותר מאשר כאשר אותו דייר משתכן מספר שנים באותו הדירה. יש כאן גם קצת נגיעה בפסיכולוגיה, ההתפשרות במחיר תמורת הביטחון מול תשואה לסיכון.

אני יכול להגיד כי בנכס שאני משכיר (היה אליו חוזה של חצי שנה שחודש שוב לחצי שנה ורק אז לשנה) מחיר השכירות עלה עם כל חתימה על החוזה. העלייה לא היתה קטנה, יותר מ-10% כל פעם (כאשר המחיר הראשוני היה מתחת למחיר השוק). גם בנכסים אחרים שאני מכיר במרבית המוחלטת של הפעמים כל חתימה על חוזה חדש (גם אם רק הארכה) היתה עם עלייה במחיר השכירות. כאשר בתל אבי מחירי השכירות גדלו לפני שנה (יחסית ללפני שנתיים) ב- 15%, וחוזים שמחודשים כעת גם מדברים על עלייה במחיר שכירות של יותר מ-10%.

אני לא יודע עד מתי זה ימשך, אך כרגע נראה כי אם השכרת את הנכס לפני מספר חודשים, אז בשנה הבאה ככל הנראה תוכלי לקבל שכירות גבוהה יותר.

נקודה חשובה – כאשר הולכים לחדש חוזה חשוב לעשות סקר (כשוכרים) באיזור, ולראות מה הדרישה ומה המחירים. הסקר יכול להיות טלפוני בלבד (למרות שביקור בדירה או לפחות צפייה בתמונות, יכולים לעזור בהכוונה לפי השוואה – האם הנכס שלנו טוב יותר? או לא?). על פי התוצאות שאנו מקבלים ניתן לקבוע את המחיר החדש, כאשר יש לשקול מחיר הנמוך מעט ממחיר השוק עבור דיירים טובים שמשלמים בזמן ולא פונים אילנו כל שני וחמישי עם בעיה אחרת.

טוב, זה היה הרבה יותר ארוך ממה שציפיתי
שיהיה המשך שבוע טוב,

אלון