מה עדיף לזוג ישראלי ל-20 שנה: 5,500 שקל משכנתא בחודש – או 3,500 שקל שכר דירה ו-2,000 שקל חיסכון?

השאלה הזו נבחנה ע”י “לאומי למשכנתאות” והתשובה שהתקבלה ע”י הבנק (ופורסמה בגלובס) יכולה להפתיע כמה ממכם…

אז מה עדיף – שכירות או משכנתא?

המקרה שנבחן – זוג צעיר שברשותו הון עצמי בסך 300,000 שקל. בני הזוג מעוניינים לרכוש דירה בשווי מיליון שקל ולשם כך הם זקוקים למשכנתא של 700,000 שקל. מנגד יכולים בני הזוג לשכור את אותה הדירה ב3,500 שקל. ההתלבטות כרגע היא האם לקנות את הדירה או האם לגור בה בשכירות (מדובר על אותה הדירה בשווי 1,000,000 שקל).

מה עשה “לאומי למשכנתאות”? – דרך החישוב:

הזוג הרוכש נוטל משכנתא בסך 700,000 שקל לתקופה של 20 שנה; הריבית אותה הם משלמים עבור המשכנתא היא 7% והינה קבועה לכל התקופה ואינה צמודה למדד (כלומר, סכום ההחזר קבוע לכל אורך התקופה). ההחזר החודשי שישלמו בני הזוג הינו: 5,428 שקל לחודש למשך 20 שנה.

הזוג שהחליט לא לרכוש את הדירה ישלם עבור אותה הדירה 3,500 שקל לחודש שכירות, ואת 2,000 השקלים הנותרים יחד עם ההון העצמי שלו למשך 20 שנה יעביר לחיסכון. הריבית שיקבל עבור החיסכון הינה 2% (ריבית קבועה אינה צמודת מדד).

כעת נותר לחשב את מצבם הפיננסי של שני הזוגות לאחר 20 שנה ולנסות לקבוע מה היה עדיף לעשות מבחינה כלכלית:

הזוג שלקח משכנתא ישלם לכל אורך המשכנתא 1,302,500 שקל , להם יש להוסיף את 300,000 שקל שהושקעו כהון עצמי בתחילת הדרך. אז נקבל שבני הזוג השקיעו 1,600,000 שקל לערך עבור דירה שעלותה מיליון שקל.

בני הזוג שהחליטו לשכור את הדירה ולחסוך את ההון העצמי שלהם ובנוסף להפריש לחיסכון 2,000 שקל לחודש, יגיעו לסכום של 1,037,000 שקל לאחר 20 שנה. הם יכולים לקנות את הדירה שהם שכרו במזומן, ללא משכנתא.

שורה תחתונה – שכירות או משכנתא?

למרות שהזוג שקנו דירה שילמו לאורך הזמן 1,600,000 שקל ובני הזוג ששכרו דירה חסכו 1,000,000 שקל, אין הבדל ממשי בין שני בני הזוג. שני בני הזוג השקיעו כל חודש 5,500 שקל עבור הדירה (זוג אחד שילם זאת כמשכנתא וזוג אחד שילם שכירות וחסך בנוסף 2,000 שקל).

בהנחה שהדירה לא התייקרה במהלך אותן השנים, הזוג שרכש את הדירה מחזיק בדירה בשווי מיליון שקלים ללא משכנתא, בעוד שהזוג שהחליט לחסוך יכול לקנות בסכום שחסך את אותה הדירה. לכן, שני הזוגות נמצאים באותה הנקודה.

נקודות נוספות

בנוסף ממשיכים ומציגים אנשי “לאומי למשכנתאות” באותה הכתבה עוד שתי סוגיות ומרחיבים אליהן – “גורמים חיצוניים”, שם לא מרחיבים מספיק לדעתי האישית ולא לוקחים בחשבון גורמים חשובים, ו-”גורמים פסיכולגיים”, שגם אם הם נכונים לא צריכים לבוא לידי ביטוי בקבלת החלטה המסתמכת על נתונים מספריים/כלכליים.

משכנתא או מגורים בשכירות – נקודות למחשבה

אז ה”חברים” בלאומי למשכנתאות הפתיעו ואמרו שבמקרה מבחן זה משכנתא ומגורים בשכירות שווים הם. נשאלת השאלה האם הנתונים שנבחרו אכן מיצגים תמונת עולם אמיתית. בואו נבחן זאת:

נתון ראשון – לבני הזוג 300 אלף ש”ח הון עצמי ויכולת לקחת משכנתא של 700 שלף ש”ח (סכום מקסימלי ברוב הבנקים) עבור דירה של מיליון ש”ח. יפה אך חשוב לזכור כי המשכנתא הממוצאת בארץ היא מתחת ל-500 שלף ש”ח, למרות זאת במקרה זה שבו רוצים לבחון שני מקרים דומים נאפשר זאת.

השאלה שצריכה להשאל כמובן היא בקשר לנתון השני – “הם יכולים לשכור את הדירה ב-3500 ש”ח”, אני מניח שזה תלוי באיזור שבו שוכרים את הדירה, אך עבור דירה של מיליון ש”ח מדובר בתשואה של 4.2% בשנה. נתון זה נמוך משמעותית מהתשואה על דירות במרכז ובאיזורי ביקוש אחרים, שם התשואה הממוצעת יכולה להגיע אף ל-10% אבל בכל מקרה גבוהה מ-5%.

גם אם נניח לזה ונגיד כי מדובר בממוצע, או ביציאה מאיזורי הביקוש (כלומר כל איזור המרכז בחוץ) נוכל להסתכל על הנתון השלישי בפליאה – 7% ריבית על משכנתא ל-20 שנה (המשכנתא אינה צמודה למדד, מה שנקרה משכנתא קבועה). אני לא יודע מאיפה לוקחים אנשי לאומי למשכנתאות את הנתונים שלהם, היום ניתן להיכנס לבנק ועוד לפני ויכוח ומשא ומתן (וכן הבנק יותר דומה לשוק בנושא זה מאשר למוסד פיננסי מכובד) הריבית על משכנתא קבועה היא 6% בלבד. כלומר חיסכון של מעל ל-800 ש”ח בחודש בשנה-שנתיים הראשונות רק בתשלומי ריבית. אם ניקח את הנתון של 5500 ש”ח תשלום משכנתא בחודש ע”פ 6% ריבית קבועה נגיע כי המשכנתא תכוסה כולה תוך 199 חודשים (כלומר פחות מ-17 שנה)  במקום 20 שנה (דרך אגב גם ב- 7% המשכנתא תכוסה במלואה תוך 225 חודשים, כלומר תוך קצת פחות מ- 19 שנה ולא לפי החישוב שבוצע בכתבה).

המשמעות של כך היא כי החסכון שחושב עבור מי שחוסך בפועל (מי שמעדיף שכירות על פני משכנתא) תקטן באופן משמעותי בעקבות קיזוז של 3 שנים מאורך החיסכון!

אפילו אם נקח בחשבון את הסכום שצויין – 5428 ש”ח תשלום חודשי לכיסוי המשכנתא מדובר ב-232 חודשי החזר ולא 240 חודשים (20 שנה), אך למה בחרו אנשי לאומי למשכנתאות להציג את הנתונים בצורה זו ולא דאגו ליישר קו?

כמה יחסוך הזוג שגר בשכירות ב-199 חודשים (כאשר הסכום ההתחלתי שלו 300,000 ש”ח)? – הזוג שגר בשכירות יגיע לחסכון של  870,000 ש”ח בלבד. אם היו קונים את הדירה, הדירה היתה שלהם, כעת הם לא יכולים לרכוש את הדירה (גם אם מחירה זהה, כלומר מליון ש”ח) והם ימשיכו לשלם שכירות ולחסוך 2000 ש”ח (תאורטי בחודש) עד לסיום 20 השנה, נכון?

מה יקרה כעת לאילו שרכשו את הדירה? הם יכולים לחסוך כעת בצד 5500 ש”ח בחודש (גובה השכירות פלוס החסכון של הזוג שגר בשכירות). בסיום 20 השנה הזוג שבחר את השכירות יקנה את הדירה במליון ש”ח, מה יהיה החסכון בבנק של מי שקנה את הדירה?

חיסכון של 5500 ש”ח בחודש, למשך 41 חודשים בריבית של 2% לשנה (אותם נתונים כמו מקודם – וגם לזה עוד נגיע) – בסיום 20 השנה הזוג שקנה את הדירה יהיה עם חסכון של…

233,000 ש”ח

אני הכתוב את זה במילים בשביל שלא יהיה בלבול. הזוג שקנה את הדירה יהיה בפור של מאתים שלושים ושלושה אלף ש”ח על הזוג שגר בשכירות! כמעט מספיק לקנות דירה נוספת (עם משכנתא כמובן ).

שכירות מול משכנתא – בעיית החסכון

עדיין נוכל להמשיך ולמצוא סתירות נוספות. לדוגמה 2% ריבית קבוע שאינה צמודה למדד! דבר ראשון בתקופה של 20 שנה כנראה שנוכל לקבל ריבית גבוה יותר מכך (לפחות בחלק מהזמן) – נקודת יתרון ראשונה לזוג של השכירות (עדיין מפסידים, אבל מי סופר). אך בדיוק פה נעוצה הבעיה – אינה צמודה למדד! האם מחיר הדירה אינה צמודה גם כן? מה לגבי מחיר השכירות?

אולי מי שמבוגר מעט מימני יוכל לומר לי מה היו מחירי השכירות בתל אביב לפני 20 שנה? מה בקשר לפני 10 שנים? האם מחירי השכירות זהים למחירים היום?

נוכל לומר בוודאות שלא, בעוד 10 שנים הזוג של השכירות כבר ישלם שכירות גבוה יותר ורק בגלל שערך הכסף יורד בגלל המדד (עליית מחירים). לעומת זאת המשכנתא של הזוג שקנה את הדירה נשארה זהה לאורך כל התקופה (את זה הבטיחו בבנק בגלל שהמשכנתא נלקחה בשיטת ריבית קבועה שאינה צמודה למדד). הם ימשיכו לשלם 5500 ש”ח בחודש גם כאשר השקל יהיה שווה שני שליש או אפילו חצי מערכו כיום!

משכנתא בריבית פריים

בנוסף נוכל לחלוק על הנתונים עצמם! מחיר שכירות הדירה לדעתי נמוך, ערך המשכנתא גבוה!

נוכל לקחת משכנתא צמודת פריים (גם אין השפעה של מדד), הפריים היום 2.75%, נוכל לקבל משכנתא של פריים מינוס 0.75% בלי הרבה בעיה (אני קיבלתי מינוס 0.8% וחבר שלקח סכום נמוך יותר קיבל גם פריים מינוס 1%). לפיכך הריבית שנשלם היום היא רק 2%, נכן ריבית הפריים תעלה, אך האם תעלה ב-5% נוספים? אפילו אם כן, כמה זמן יקח לה לטפס לערכים אילו? כמה נוכל לחסוך עד אז בצד ולכסות את הקרן? (במשכנתא צמודת פריים ניתן תמיד לשלם חלק ללא קנסות).

באו נניח כי נקח את המשכנתא הנ”ל ובממוצא לאורך חיי המשכנתא הריבית תעמוד על 4.5% (כלומר 2% כעת, גידול של 2% די מהר, משהו כמו שנה עד שנתיים, התייצבות וגידול של עד 6-7% לתקופות קצרות בעתיד). במקרה זה בתשלום חודשי קבוע של 5500 אלף ש”ח נחזיר את המשכנתא תוך 172 חודשים בלבד, כלומר פחות מ-14 שנה! ולא 20 שנים כמו בחישוב. במקרה זה החסכון של הזוג שקנה את הדירה ואז המשיך לחסוך 5500 ש”ח בחודש לאחר 20 שנה יהיה כמעט ארבע מאות אלף ש”ח, או ליתר דיוק…

395,465 ש”ח חסכון!

כלומר בעוד הזוג ששכר את הדירה רק יכול להרשות לעצמו את הדירה לאחר 20 שנה (וזאת בהנחה שחסך 2000 ש”ח בחודש באופן עקבי ובלי להוציא אפילו שקל אחד מאותו חסכון לאורך כל 20 השנים) יהיה בפיגור של יותר מהחסכון הראשוני.

שכירות מול משכנתא – מקרה אישי

לשם דוגמה הציג את המקרה האישי שלי, למרות שהנתונים אינם זהים, גם אני לקחתי משכנתא של 70% אך על נכס בעל ערך גבוה יותר מזה שבדוגמה. בתוך החישוב שלי כן הכנסתי את ההוצאות הנוספות בעת רכישת דירה (כך שההון הראשוני צמח ועלה למעל 30% מערך הדירה) ועדיין אני יכול לומר כי כל הנתונים שמוצגים כאן אינם מייצגים (לפחות במקרה שלי).

• גובה השכירות של הדירה בה הייתי לפני כן – גבוה יותר! (למרות שערכה נמוך יותר)
• גובה המשכנתא – נמוך יותר! (למרות שערכה גבוה יותר, מעבר לזה מיד הסביר למה גם לאחר עליית ריבית הפריים עדיין השלם פחות מ-5500)
• שווי הדירות אינו שווה!
• מיקומם שונה! מיקום הדירה הקנויה טוב יותר מזו של הדירה השכורה! השכורה בראשון לציון וזו שקנינו בתל אביב.
• גודלם אינו שווה! גודל הדירה שנקנתה 4.5 חדרים בעוד גודל הדירה השכורה 3 חודרים בלבד.

משכנתא מול שכירות – נתוני אמת

שכירות בראשון לציון לדירה של שלושה חדרים – 3900 ש”ח, משכנתא על קניית דירה בצפון תל אביב של ארבע וחצי חדרים -  4200 ש”ח, כאשר תעלה ריבית הפריים בעוד 3.5%(לא צפוי מחר בבוקר, אבל יהיה כך בעתיד ועדיין מדובר בריבית פריים של 6.25% – ריבית גבוה מהממוצא של הריבית בשוק נורמלי) המשכנתא תגרד את 5500 ש”ח. החסכון במקרה שהייתי ממשיך לגור בשכירות 1600 ש”ח (לאחר עליית ריבית גבוה) או כ- 300 ש”ח בחודש היום!

גובה המשכנתא גבוה בצורה משמעותית מזה שצויין בכתבה אבל אני ישלם אותה לאורך של 25 שנה. אם נעשה את החישוב של חסכון לפי התנאים בכתבה עבור 25 שנה לפי סכום ממצוע של 1000 ש”ח בחודש החסכון הצפוי יהיה (לאחר שנוסיף את ההשקעה הראשונית) עדיין יהיה חסר בחיסכון הנצבר כ-20% מערך הדירה וזה לפי מחיר הקנייה! (מחירה הראלי של הדירה גבוה ממחיר הקנייה – אך נניח שנוכל למצוא מציאה גם בעתיד).

כלומר – בעתיד נשלם את מה שכתוב בדוגמה וזאת עבור משכנתא הגדולה מהמשכנתא המצויינת ועדיין לא לקחנו בחשבון שמחיר השכירות צפוי לעלות!

נוכל להסתכל על זה מכיוון אחר: ערך הנכסים לא שווה (תוספת משמעותית במחיר) ומיקומם אינו דומה (תל אביב לעומת ראשון). אם הייתי רוצה לשכור את הנכס שאותו קניתי הייתי צריך לשלם שכר דירה של-5500 אם לא 6000 ש”ח בחודש (שזה מה שחלק מהשכנים שלי משלמים). כך שלמעשה הייתי משלם שכירות שגבוה מגובה ההחזר החודשי של המשכנתא והמחירים רק יהיה זהים לאחר עליית ריבית הפריים!

אם הייתי נועל את הריבית במשכנתא קבועה, מחיר השכירות וגובה ההחזר של המשכנתא היו זהות מהיום הראשון, אך בעוד מחיר השכירות היה עולה (אפילו רק לפי המדד) גובה ההחזר החודשי היה נשאר קבוע וגם אז הייתי מרוויח!

בנוסף לכל זה – בגלל שמחיר השכירות וגובה ההחזר החודשי שווים במקרה זה – לא הייתי חוסך דבר ולעולם לא הייתי יכול להרשות לעצמי לקנות את הדירה, או יותר נכון הייתי צריך לשים את הסכום הראשוני ע,פ נתוני הריבית בכתבה והייתי יכול לרכוש את הדירה לאחר 50 שנה! זמן כפול ממשך החזר המשכנתא!

לסיכום – מה אתם מעדיפים, משכנתא או מגורים בשכירות?

בסופו של דבר ההחלטה צריכה לקחת בחשבון גורמים רבים נוספים, אף אחד לא יכול באמת להגיד לכם מה משתלם יותר עבורכם בטווח הארוך, אך הסיכויים נוטים לטובת לקיחת משכנתא.

שלא יספרו לכם סיפורים, החישוב הנכון צריך להיות קיזוז הריבית מערך המשכנתא, שאר הסכום הולך לחיסכון עצמי (בדיוק כמו שחסכנו כאשר שילמנו שכירות). לפיכךניתן לעשות את החישוב הרבה יותר פשוט, אם גובה הריבית על הנכס נמוך מגובה השכירות בצורה מעותית – כנראה שיש יתרון לקנייה על שכירות. חשבו על זה כך, הריבית שאנו משלמים על המשכנתא זה מה שיוצא לנו מהכיס, בדומה לשכירות. החסכון בה לידי ביטוי בהפרש בין הריבית לתשלום החודשי. גם במידה וגובה המשכנתא גבוה יותר ממחיר השכירות (כמו בדוגמה) ההבדל היחיד הוא בכך שאנו ממירים ריבית על החיסכון ל”ריבית” על מחיר הדירה (עליית [או ירידת] ערך) – רק ש”ריבית הדירה” היא מהשקעה ממונפת (כסף לא שלנו) ולכן יכולה להוות רווח נוסף!

במידה ונחזור לדוגמה המקורית מהכתבה, גובה הריבית המשולמת על סכום המשכנתא יהיה נמוך מסכום של-3500 ש”ח בחודש וריבית זו יורדת עם הזמן עד לאפס, בממוצע נשלם פחות מ-2000 ש”ח בחודש, עבור ריבית, לאורך 14 שנה  שזה נמוך משמעותי מתשלום של 3500 לאורך כל התקופה, או גרוע יותר לאורך 20 שנה עד שבאמת נחסוך את המיליון הראשון!

מה עוד – בקניית דירה?

כמו כן יש לקחת משתנים נוספים שרק חלקם נכתבו בכתבה. לדוגמה הדירה שקנינו בתל אביב לעומת הדירה השכורה בראשון, חיסכון בדלק של 600 ש”ח בחודש על נסיעות לעבודה (הרצליה) כמו גם מעל שעה ביום של פקקים לכל כיוון -ללא מחיר. דירה גדולה יותר תאפשר לחסוך מעבר בעקבות התרחבות המשפחה, מגורים קרוב להורים, איזור מגורים טוב יותר, תנאי סביבה טובים יותר לגידול ילדים ועוד ועוד…

אז מה נומר –  נורא אינדבידואלי, אבל אני לא מכיר הרבה שמשכירים דירה בפחות ממחיר המשכנתא, כלומר בסוף החודש רואים עדיין תשואה על ההשקעה והדירה משלמת את עצמה. נכון צריך הון ראשוני, אבל זה המחסום היחיד שצריך לעמוד בניכם לדירה, אני אישית הייתי בוחר במשכנתא על פני מגורים בשכירות בכל יום מימות השנה…

כניסות למאמר ממנועי חיפוש:

• כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה
• כמה הון עצמי צריך למשכנתא
• הון עצמי למשכנתא
• כמה ריבית משלמים על המשכנתא
• כמה ריבית משלמים על משכנתא
• כמה הון עצמי צריך למשכנתא 2013
• משכנתא של מיליון שקל
• כמה הון עצמי צריך בשביל משכנתא
• משכנתא מיליון שקל
• כמה כסף צריך למשכנתא

כתבות נוספות בנושא כתבה זו:

1. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
2. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
3. למה דווקא משכנתא צמודת ריבית פריים?
4. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
5. משכנתא לקבוצות רכישה