משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים?
מאת אלון | בקטגוריה נדלן, שאלות ותשובות Tuesday 19 כMay, 2009רן פולדי שואל:
מה לגבי שילוב של משכנתאות צמודת מדד וצמודת פריים?
אני רוצה לדמות תרחיש של עליה במדד ועליה בריבית הפריים במהלך תקופת ההחזר איך הדבר ישפיע על ההחזר של הקרן ועל ההחזר של הריבית.
כמו כן כן אני רוצה לדעת בנקודת זמן מסויימת מה גובה ההצמדה למדד שהצטברה וכמה מתוכה כבר שולם?
בברכה,
רן
money-knights עונה:
אני התחיל דווקא מהסוף – “מה גובה ההצמדה למדד וכמה מתוכה כבר שולם?”
הבנקים, בדוח שניתן למי שלקח משכנתא, מפרידים בין הקרן לריבית המדד. דבר זה התחיל לאחר אותם כותרות עיתונים בשנים בהם היה מדד מעט גבוה. מה שקרה זה שבעבר לא היו מפרידים והיה רק קרן (את תשלום הריבית משלמים מדי חודש). אנשים שלקחו משכנתא נגיד של 100 אלף ש”ח, החזירו מדי חודש סכום מסויים ובגלל ההצמדה למדד (שעד כה נהוגה כמעט אקסלוסיבית רק בישראל – אבל זה סיפור אחר) בסוף השנה כאשר היו נותנים את הדוח היה רשום כי החוב הנוכחי גדול מאותם 100 אלף ש”ח הראשוניים (נגיד 105 אלף). אנשים אמרו כי לאחר ששילמו במשך שנים תשלום חודשי הם חייבים היום יותר ממה שלקחו, והיתה ביקורת (לא מוצדקת) נגד הבנקים.
אז הם התחקמו להם והיום הם מפרידים את זה, כך שנגיד ששלמתם במשך השנים סך של 40 אלף ש”ח, ונגיד כי מתוכם 25 אלף ש”ח היה לכיסוי של הריבית (כלומר 15 אלף ש”ח לכיסוי הקרן). אתם תקבלו דוח שאומר כי החוב שלכם הוא – 85 אלף ש”ח קרן ו-20 אלף הצמדה למדד. כל חודש התשלום שלכם יחולק בין שלושה תשלומים – תשלום קרן, תשלום ריבית ותשלום הצמדה.
אך הקרן וההצמדה הם בעצם אותו הדבר, אין טעם להפריד בניהם, ואין משמעות לחישוב שלהם בנפרד.
במידה ואתם רוצים להכניס את חישוב המדד פנימה פשוט תוסיפו על הריבית שהבנק לוקח לכם (נגיד 4%) את המדד השנתי הממוצע הצפוי לתקופת ההלוואה (נגיד 2.5% שנתי). בטבלה שבכלי החישוב, ניתן להזין 6.5% ולראות את התשלומים.
מה שאני טוען זה שלא כדאי להכניס את המדד לחישוב (בדרך זו), כאשר המדדים יעלו ברור שהתשלום החודשי יעלה, אך ערכו של הכסף בכל מקרה יורד, ולכן תשלום עתידי של 5000 במקום 4000 של היום, יכול להראות לכם כי לא תוכלו לעמוד בתשלום, אך בתקופה בה תיצטרכו לשלם 5000 הערך שלו עבורכם יהיה כמו 4000 של היום.
כאשר לוקחים משכנתא חשוב להיסתכל על יכולת ההחזר. יכולת ההחזר הממוצעת עולה עם השנים, בכל מקרה מומלץ לקחת בחשבון גידול בהוצאות (ילדים לדוגמה) ולכן יש לקחת עד 70% מיכולת ההחזר שלכם (כאשר אני ממליץ לא לעבור את 50%) – וזה נכון גם אם המשמעות היא להיכנס לדירה של 3.5 חדרים היום ולשדרג בעוד 5-7 שנים לדירה של 5 חדרים כאשר המשפחה גדלה ולא לרכוש אותה כעת. יש לזכור כי אם אנו קונים נכס שגדול מהצורך שלנו תשלום הריבית על ההלוואה הגדולה יותר אוכל לנו מהחיסכון החודשי, מה שמפחית את היכולת הפיננסית.
המשך התגובה מחר…
אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן
כתבות נוספות בנושא כתבה זו:
