משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
מאת אלון | בקטגוריה נדלן, שאלות ותשובות Thursday 21 כMay, 2009ציטוט:
משכנתא בריבית 4% צמודת מדד:
התשלום החודשי לא השתנה בהרבה כי הריבית על הקרן לא השתנתה משמעותית, נגיד שהיה לך עוד 50 תשלומים (על 100 אלף ש”ח) לסיום והמשכנתא שלך היא צמודת מדד +4%, אז התשלום החודשי היה בסביבות 2200 ונשאר בסביבות 2200 (הפרש של כמה שקלים). דבר זה נובע בגלל שאינך צריך להחזיר את 1000 השקלים מייד, אתה תחזיר אותו לאורך 50 התשלומים, כמו כן תשלם עליו ריבית של 4%.
משכנתה בריבית פריים מינוס 1%:
ריבית הפריים עומדת היום על 2%, כלומר אתה תשלם ריבית של 1%, על 100 אלף ש”ח, לאותה תקופה של 50 תשלומים – התשלום החודשי הוא 2010 ש”ח לחודש. כאשר הריבית תעלה ב- 0.25 התשלום החודשי שלך יהיה 2030 עד 2035.
שאלה:
אתה יכול להראות איך התשלום החודשי הגיע ל2030 בפריים ונשאר 2200 במדד? אם יש לך את הנוסחה אני אשמח לקבל אותה.
שאלה:
אם ריבית הפריים הייתה גם עולה באחוז כמו עליית המדד אזי התשלום החודשי שלי היה גדל 1000 ש”ח?
ציטוט:
דבר נוסף חשוב, כאשר המדדים שליליים, המשכנתא צמודת המדד יכולה לקטון (הקרן), מה שלא קיים במשכנתא מסוג ריבית פריים (מה שכן כאשר המדד נמוך הריבית תיהיה נמוכה – כמו שקורה היום).
שאלה:
אני לא בטוח שמה שרשמת כאן זה נכון אני יודע שמשכנתא בריבית קבועה צמודה לעליית המדד קרי במקרה שהמדד שלילי אתה לא משלם פחות מה שקורה במקרה שאתה מפקיד כסף בפיקדון צמוד מדד – במקרה שהמדד שלילי הבנק לא נוגס לך מהקרן.
תודה על השיעור המאלף.
רן.
את החישוב עשיתי באמצעות הכלי (קישור לכלי בפוסט הקודם). הכנס קרן 100 אלף וריבית 4%, שחק קצת עם המספרים של גובה ההחזר ותראה כי כאשר אתה מזין 2200 סך התשלומים עומד על 50 (ההפרדה בין הרמזור האדום לירוק). כעת הגדל את הריבית לחמש אחוז. ראה כי ללא שינוי של גובה ההחזר סף התשלומים לא משתנה (כלומר ההפרש הוא של מספר שקלים, לא עשיתי את החישוב המדויק, אך מדובר על משהו כמו 20 ש”ח לחודש, כאשר התשלום לפני ואחרי נמוך במעט מ-2200).
בחלק השני רציתי להיות מדוייק יותר בשביל להראות כי התשלום ההתחלתי (חודש ראשון) אכן נמוך יותר, לכן הגעתי לרמת דיוק גבוהה יותר. הגדלה של 0.25% על 100 אלף זהכ- 20 ש”ח לחודש ראשון בריבית (במקרה מדובר באותו הסכום, בגלל שהשתמשתי במספרים עגולים).
בכל מקרה הסכום ההתחלתי יתן עדיפות למשכנתא בריבית פריים, ע”פ הנתונים של היום. כאשר הנקודה היא כי ניתן להעביר את המשכנתא מריבית פריים למשכנתא אחרת ללא עלות אך הפוך יכול להיות עם קנסות.
לשאלה השנייה -
דבר ראשון כאשר ריבית הפריים עולה באחוז (בפתאומי) הגיוני להניח כי המדד מאוד גבוה (ריבית הפריים עולה בשביל לווסת את המדד). כלומר עם הנגיד יעלה בחודש אחד את הריבית ב- 1% אז כנראה שהמדדים יהיו גבוהים מזה.
ולשאלתך, לא! כאשר ריבית הפריים עולה באחד אחוז אתה שתלם אלף שקל יותר (קצת פחות) על כל 100 אלף ש”ח חוב, לאורך שנה שלמה, כלומר התשלום החודשי יעלה ב- 80 ש”ח בערך בלבד (עדיין קיים יתרון למשכנתא צמודדת פריים, עד לעלייה של הפריים לערכים נורמליים של 4-5 אחוז).
שאלה שלישית -
עבור משכנתא צמודת מדד (לא ריבית קבוע, לא דיברנו עדיין על משכנתא בריבית קבועה, אולי מחר…) הקרן שלך עולה ויורדת עם המדד. כאשר המדד עולה הקרן שלך עולה, כאשר המדד יורד (והיו לנו כמה חודשים עם מדד שלילי) הקרן שלך יורדת. במידה והמשכנתא שלך מסוג רגיל (כלומר לא ביקשת סעיף מיוחד כפי שיפורט) התשלום החודשי שלך עולה ויורד עם הקרן. להבהרה – אם המדד יורד באחוז אחד והקרן שלך היא 100 אלף אז אתה חייב לבנק כעת רק 99 אלף, אם המדד עולה באחוז אז אתה חייב 101 אלף. חשוב לזכור כי למעט מקרים בודדים לאורך זמן ארוך כמו זה של משכנתא המדדים תמיד יהיו חיוביים (יוצא דופן זה אולי יפן, אבל אין לי את כל הנתונים, וזה לא נושא השיחה).
ניתן להוסיף סעיף למשכנתא של תשלום חודשי קבוע, במקרה כזה השינוי במדד לא ישפיע מיידי על גובה התשלום, אילה ישנה את התקופה (יוסיף או יוריד את מספר התשלומים). למטב ידיעתי האיזון בגובה התשלום מבתצע אחת לתקופה (וזאת בשביל לא לשחוק את ערך ההחזר לאורך זמן).
הבהרה אחת לסיום, בגלל שיש פיצול היום בין הקרן להצמדה (כפי שהוסבר בעבר) כאשר המדד עולה הקרן לא עולה אך מתווסף ערך לגובה ההחזר מול ההצמדה. למרות שאין לי ניסיון בכך (לא היתה לי משכנתא צמודת מדד עם חודש של מדד שלילי 
) אני מניח כי כאשר המדד יורד הסכום (לאיזון) נעשה גם הוא מ”קרן” ההצמדה. כאשר אני מדבר על הקרן של המשכנתא אני מדבר על שני הסעיפים הנ”ל, מבחינתי אין הבדל בניהם, שכן כאשר אתה רוצה לפרוע את הקרן, או לחשב את החוב שלך אתה גם סוכם את שני הסעיפים. דוגמה, לקחת הלוואה ולאחר תקופה מסויימת רשום לך כי הקרן היא 100 אלף ש”ח וההצמדה היא 10אלף ש”ח. המדד עולה באחוז, אתה עדיין חייב 100 אלף בקרן אך אתה חייב 11.1 אלף ש”ח בהצמדה (הוספה של אלף עבור הקרן ועוד הצמדה של 100 ש”ח עבור חוב ההצמדה). אם המדד יורד באחוז אתה עדיין חייב בקרן 100 אלף ש”ח, אך חוב ההצמדה שלך יעמוד על 8.9 אלף ש”ח (מאותם הסיבות).
מקווה שהדברים ברורים מספיק…
כניסות למאמר ממנועי חיפוש:
- כמה המדד היום
- מה המדד היום
- ריבית משכנתא היום
- מהו המדד היום
- ריביות משכנתא היום
- המדד היום
- מה הפריים כיום
- ריבית על משכנתא היום
- כמה הפריים כיום
- מדד היום
אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן
כתבות נוספות בנושא כתבה זו:
