מזכיר הנתונים שנלקחו – 100 אלף ש”ח משכנתא, עם 50 תשלומים שנותרו, ריבית צמודד מדד 4%, ריבית פריים מינוס 1% (בהתאמה). כמובן שיש לבצע את החישוב ע”פ הנתונים בפועל (יהיה סכום גבוהה יותר ומספר תשלומים רב יותר), אך בנתונים הנוכחיים תמיד יהיה יותר משתלם לקחת ריבית צמודת פריים (ללא התחשבות במה שיכול לקרות בעתיד – אופציית השינוי ללא קנסות של משכנתא בריבית פריים).

משכנתא צמודת המדד, המדד עולה ב- 1%, הקרן גדלה ב-1% (תחת סעיף הצמדה), הריבית המשולמת (4%) משולמת על 1% נוסף. תשלום הקרן לא משתנה. התשלום השנתי משתנה במקרה זה רק בהפרש בגלל תשלום הריבית על ההגדלה של הקרן (מ-100 אלף ל-101 אלף) ותשלום הקרן החדשה לפי מספר התשלומים שנותרו (50), לפיכך הגידול בתשלום השנתי הוא 4% על 1000 ש”ח (3 ש”ח ושלושים אגורות), תשלום ההצמדה 20 ש”ח (1000 לחלק ל-50), כך שהתשלום הראשון שתשלם לאחר מיכן גדל ב- 23 ש”ח.

משכנתא צמודד פריים, הפריים עולה ב- 1%, הקרן לא משתנה (עדיין 100 אלף), אך כעת במקום לשלם ריבית שהיתה אתה משלם ריבית שהיתה פלוס 1%. 1% על 100 אלף זה אלף ש”ח, אך את כל האלף אתה משלם במהלך אותה השנה (ובכלל בכל תשלום עד לניכוי הקרן במלואה).כלומר – 83 ש”ח ושלושים אגורות נוספו לכל תשלום.

בגלל שריבית הפריים עומדת על 2% (היום), וניתן להשיג משכנתא בריבית פריים מינוס 1%, בעוד ריבית משכנתא צמודת מדד עומדת על 4%, יש הפרש של 3% לטובת ריבית צמודת פריים. הריבית תתחיל לעלות עם עלייה המדד (כבר עכשיו אנו רואים מדדים חיוביים והנגיד לא מעלה את הריבית מסיבות ברורות).

כלומר גם אם המדדים יהיו אפס (קשה לי להאמין, אנו דווקא הולכים לראות מדדים גבוהים בכל העולם), הריבית פריים צריכה לעלות ב- 3% בשביל שהתשלום החודשי יהיה זהה בין שני האפשרויות. דרך אגב לפני ההורדות הגדולות של הריבית בעקבות המשבר ריבית הפריים אכן היתה גבוהה יותר מריבית צמודת מדד, ואני עדיין אומר כי היה משתלם יותר (בגלל שיש לקחת בחשבון את המדדים).

הערה – בדוגמה זו השתמשתי בהעלאה של ריבית הפריים ב-1% ועלייה של המדד ב- 1%, למרות שיש קשר בין השניים הוא לא קשר לינארי, המדד יכול לעלות במספר אחוזים וריבית הפריים תעלה רק באחוז אחד.

ככל הנראה (בגלל המשבר שנוצר), כאשר יהיה סימני התאוששות בשוק, הנגיד יעלה את הריבית חד יותר מאשר המדד (כמו שהוא הוריד אותה). לכן מומלץ לדעתי (הלא מקצועית, יש להתייעץ עם איש מקצוע) לקחת משכנתא בריבית פריים מינוס ולעקוב אחר הריביות. משכנתא מסוג זה ניתן למחזר ללא עלות או קנסות.

מקווה שעכשיו יותר ברור…