משכנתא צמודת פריים מול משכנתא צמודת מדד

מאמר זה הינו תשובה לשאלה שהועלתה אלי בקפה-דה-מרקט, אני מאמין כי הנושא שבה חשוב לאנשים רבים לפיכך מצאתי לנכון להעלות אותה גם לאתר:

• “לפני הקריאה רק רציתי לשאול פשוט מטריף אותי כל הנושא הזה של המדד אם אני לוקח משכנתא צמודת מדד בריבית של 3.5 יש לי עליה של 4 אחוז מהמדד ועל זה אני משלם 3.5-4 אחוז ריבית אז נחזור לכותרת למה מדד?
  יש סיבה לקחת משכנתא צמודת מדד שאני לא מצליח להבין או שכעת זה פשוט משכנתא לטיפשים שרוצים לפרנס את הבנק?
  אשמח לתשובה
  ובאם יש לך המלצה ספציפית לאמשכנתא של 150K על דירה של 250K שנקנתבה לצורך השקעה אשמח לשמוע ההכנסה משכירות אמורה להיות בסביבות 1700.
  עוד שאלה האם אני צודק שכרגע המשכנתא הכי כדאית היא פריים או שלא ומדוע ומה כדאי לצרף לפריים אם לא נותנים לי 100% פריים.”

התשובה שסופקה:

שלום לך,

דבר ראשון הציין כי אני חדש בקפה, זו היתה התגובה הראשונה שלי, אז אני שמח לראות שיש פעילות פה, אך אני מנהל אתר כפי שכבר הבנת (או לא) – www.money-knights.com ולכן בעתיד אשמח אם השאלה תגובה תוזן שם (או גם שם), דבר ראשון היית מקבל תשובה מהר יותר …

ולשאלתך -

כאשר לוקחים משכנתא צמודת מדד משלמים את הריבית הקבועה שנספחת אליה (כמו שציינת 3.5%) באופן קבוע כחלק מהתשלום החודשי המורכב משני סעיפים: תשלום קרן [שגם יכול להיות מפוצל לשניים: תשלום קרן ותשלום הצמדה] ותשלום ריבית. תשלום הריבית מהווה את הרווח של הבנק, תשלום הקרן (כולל ההצמדה) מהווה את ההחזר של ההלוואה (ולפיכך אינו נחשב לרווח).

כמובן שחלוקה זו לא משנה עבור הלקוח, בסופו של דבר כל אחד רוצה שהתשלום החודשי שלו יהיה נמוך ככל הניתן!

ההצמדה למדד נוספת לקרן כך שאם החוב שלך 150 אלף ש”ח, והמדד עלה פתאום באחוז שלם (לא צפוי) החוב תופח ל150 אלף פלוס 1500 ש”ח נוספים (אחד אחוז מהסכום), כלומר החוב עכשיו 151.5 אלף ש”ח. על סכום זה תשלם את הריבית (3.5%) פלוס הקרן. ככל שאורך חיי המשכנתא ארוך יותר ההחזר החודשי יגדל בצורה פחותה, שכן החוב הנוסף של 1.5 אלף ש”ח יתפרס על כל התשלומים העתידיים.

החסרון בסוג זה של משכנתא (צמודת מדד) היא כי תשלם גם את הריבית על החוב הזה לאורך כל תקופת המשכנתא.

במקרה שתיקח משכנתא צמודת פריים התשלום החודשי גדל יותר במקרה של העלאת הריבית (בנק ישראל) כך שעבור אותם 150 אלף ש”ח, אם ריבית בנק ישראל תעלה באחוז החוב הנוסף של 1.5 אלף ש”ח צריך להיות משולם מיד, כלומר התשלום החודשי יחסה את החוב החדש כך שלא יצטבר ואינו יגרור ריבית-דה-ריבית.

למעט אם ביקשת במיוחד משכנתא עם תשלום קרן קבועה, התשלום החודשי ימותן כך שלמרות שחלק הריבית בתשלום החודשי יגדל בצורה מלאה התשלום החודשי יגדל רק במחצית (קרוב לזה) של הסכום (הסבר למה זה כך ניתן למצוא במאמרים השונים באתר, תחת קטגוריה נדלן). אם ניקח את הנתונים למעלה: אלף וחמש מאות ש”ח בשנה, לפי 12 חודשים ולחלק בשניים זה 62.5 ש”ח אך העלייה תיהיה מעט גדולה יותר, נגיד 65 ש”ח לחודש.

נחזור צעד אחרוה ולשם השוואה נגיד כי נשאר 10 שנים לתשלום המשכנתא צמודת המדד, עליית התשלום החודשי תיהיה – החלק של הריבית ( 27 ש”ח בחודש) החלק של הקרן (12.5 ש”ח לחודש) – כלומר רק כ-40 ש”ח, במידה והמשכנתא ל20 שנה: החלק של הריבית נשאר קבוע, החלק של הקרן מחולק בשניים – כלומר התשלום החודשי יגדל ב- 33-34 ש”ח בלבד!

אבל, וזה אבל גדול!

בנתונים של היום, ריבית בנק ישראל 1.25 אחוז פלוס 1.5 לריבית פריים פחות אחוז (משכנתא בסכום נמוך בדוגמה זו) – ריבית על משכנתא צמודת פריים – 1.75% בלבד. ההפרש באחוז הריבית בין משכנתא צמודת פריים למשכנתא צמודת מדד (לפי 3.5%) – 1.75%. כלומר כאשר ריבית בנק ישראל תעלה בעוד 1.75% רק אז התשלום החודשי ישתווה וזה בהנחה של מדד אפס.

כאן כבר ניכנסים להנחות – בשביל שריבית בנק ישראל תעלה צריכה להיות אינפלציה! בגלל המשבר ריבית בנק ישראל גם לא יכולה לעלות חזרה מהר אם בשאר העולם הריבית לא עולה לפחות חלקית (אם לא תיהיה סופר-אינפלציה והדולר ירד בצורה מהירה, מה שיפגע ביצוא ו”יתרום” לבעיה).

בו נניח כי הריבית תעלה בערך המצויין למעלה לאורך שנתיים, בשנתיים אילה אפילו יצליח בנק ישראל לשמור על גובה אינפלציה לפי היעד (ניקח את הגבול העליון של 3% לשנה, שכן בשנים האחרונות הוא כלל לא מצליח לעשות זאת).

מה קרה במהלך השנתיים האילו?

דבר ראשון – תשלום החודשי של משכנתא צמודת פריים היתה נמוכה לאורך השנתיים מתשלום משכנתא צמודת מדד! רק כעת התשלום של משכנתא צמודת פריים השתווה לתשלום הראשון של משכנתא צמודת מדד, אך זו מצידה עלתה בנתיים!

דבר שני – החוב צמח בקרוב ל-6% (בגלל שבכל זאת החזרנו חלק מהחוב) – בין 7 ל-8 אלף ש”ח יותר (תלוי באורך חיי המשכנתא). התשלום החודשי גם הוא צמח ביותר מ-150 ש”ח בחודש (תלוי בנתונים יכול להיות יותר יכול להיות פחות)!

כלומר ריבית בנק ישראל יכולה לעלות ביותר מאחוז שלם נוסף לפני שהתשלומים יהיו שווים שוב!

מה קורה לאחר שנתיים?

ריבית בנק ישראל (בהנחה שלא יהיה משבר שיגרום לריביות לעלות – כלומר כאשר יש אינפלציה גבוה) יעזור סביב 4-5% כלומר ריבית פריים (מינוס אחד) של 4.5-5.5%. לעומת זאת במשכנתא צמודת מדד, כל עוד המדד עולה אתה משלם תוספת (במידה ויורד אתה בצד המנצח).

כמו כן נוכל להחליף כעת את המשכנתא צמודת הפריים למסלול אחר (ללא קנס – במסלול צמוד פריים אין אף פעם קנס) – נגיד לזה של משכנתא צמודת מדד.

במידה ונרצה לעשות את זה כבר לא נוכל לעשות את זה בריביות הנמוכות של היום ונתבקש לשלם ריבית של 4.5-5.5% פלוס מדד, כלומר אחוז עד שני אחוז יותר (לפי הנתון ההתחלתי של 3.5% – דרך אגב זו ריבית גבוה להיום, נסה להתווכח אליה).

אך הקרן שלנו קטנה יותר (לא צברה הצמדות), כמו כן אם נשלים את כל החיסכון מכל התשלומים החודשיים שצברנו בגלל שלא שילמנו לאורך שנתיים את כל ההפרשים היא תקטן אפילו יותר (וזה משמעותי). כמו כן הקרן בשני המקרים כבר קטנה יותר (בגלל שאנו משלמים אותה כבר שנתיים, או יותר).

ולשאלתך -  יש סיבה לקחת משכנתא צמודת מדד שאני לא מצליח להבין או שכעת זה פשוט משכנתא לטיפשים שרוצים לפרנס את הבנק?

אני לא רואה סיבה לקחת, אבל אני לא יועץ ולא מוסמך לתת ייעוץ, בכל מקרה מומלץ לבדוק ולאשרר את הנתונים מעלה עם מי שמוסמך לכך. כמו כן ניתן לשבת בבנק ולבקש לערוך השוואה בין גובה ההחזר באותם התנאים (גובה הקרן וזמן ההחזר) במסלולים השונים. בכל מקרה הכותב או האתר לא מודעים למצבו הכלכלי של הקורא ולידיעותיו הפיננסיות ולכן לא יהיו אחראים על התוצאה הסופית!

לשאלותיך האחרות -

המסלול לא תלוי בנתונים שסופקו, יש כן לקחת בחשבון כי אם לא רוצים להכניס יד לכיס יש לתאם את אורך ההחזר כך שהתשלום הראשוני יהיה נמוך מהתשלום החודשי שמתקבל על הנכס. ניתן אפילו לבקש מהבנק לעשות סימולציה עבור גובה ריבית שונה מהמשולמת היום (כלומר לגשת לבנק ולבקש לראות מה קורה לגובה ההחזר החודשי אם אכן ריבית בנק ישראל תיהיה 4%). יש לקחת בחשבון כי הם עושים זאת עבור הסכום המלא והגידול יהיה לאורך זמן כך שיהיה נמוך יותר.

כמו כן אני מאמין כי יש מסלול עדיף (אני מקווה שזה כבר ברור לאיזה כיוון אני נוטה) ולכן למה שמישהו ירצה לפצל בינו לבין מסלול כדאי פחות? בנק דיסקונט לדוגמה נותן בימים אילו משכנתא בריבית פריים ללא צורך ב”גיוון” המסלולים (אני יודע כי בבנק מזרחי טפחות יש מדניות שלא לתת יותר מ-50% בצמוד פריים).

מקווה שעניתי על כל השאלות, “מצטער” אם היה ארוך מדי

למידע נוסף ניתן לעיין בקטגוריה נדלן שבאתר www.money-knights.com.

כמו כן, אני השיב להודעות או תגובות בקפה, אבל העדיף לקבל אותם באתרי שם השליטה שלי על עריכה ופרסום גדולים יותר.

ניתן להשאיר תגובות או שאלות לנושא זה למטה…

כניסות למאמר ממנועי חיפוש:

• הפריים להיום
• אחוז פריים היום
• אחוז הפריים כיום

כתבות נוספות בנושא כתבה זו:

1. למה דווקא משכנתא צמודת ריבית פריים?
2. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
3. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
4. משכנתא צמודת מדד או צמודת פריים? – המשך
5. כדאיות משכנתא – צמודת מדד או צמודת פריים?