התחלתי לכתוב על נושא המשכנתא לפני כמעט שנה כאשר עיקר התשובות על השאלות נעשו לפני שלושה חודשים. להזכיר בניגוד ליועצי ההשקעות בבנקים אני טענתי כי משכנתא צמודת פריים עדיפה על משכנתא צמודת מדד.

לפני שנה ניתן היה לקבל משכנתא צמודת פריים 1%- , כלומר ריבית אפקטיבית של קצת מעל 4% וצמודה לשינוי של ריבית הפריים. באותו הזמן ניתן היה לקבל משכנתא צמודת מדד לפי ריבית של 4%. כלומר ללא התחשבות במדד – הנחת מדד 0%, התשלום במשכנתא צמודת פריים היתה מעט גבוה יותר.

נתוני המדדים כפי שהופיעו היום (16.07.2009) בעיתון חדשות היום, עמוד 7, כותרת – האינפלציה בעלייה, כתב – זאב קליין:

2008

יולי 1.1%+
אוגוסט 0.8%+
ספטמבר 0.0%
אוקטובר 0.1%+
נובמבר 0.6%-
דצמבר 0.1%-

2009

ינואר 0.5%-
פבואר 0.2%-
מארס 0.5%+
אפריל 1.0%+
מאי 0.4%+
יוני 0.9%+

כלומר אינפלציה “שנתית” (12 החודשים האחרונים) של 3.6%.
(הערה: אם מסכמים את המדדים ניתן לראות כי סכומם מצטבר לערך של 3.4% בלבד, אך אכן המדד עלה ב- 3.6%, אך הדבר אפשרי?

זו בדיוק ההשפעה של ריבית-דה-ריבית, אחת הבעיות הגדולות של משכנתא צמודת מדד (והמדדים ברוב המוחלט של המקרים חיוביים). תשלום “עליית” המדד נדחה (מתווסף לחוב) ולא משולם מיידי ולכן המשכנתא יכולה לצמוח והחוב לאחר תשלומים רבים לאורך זמן יכול להיות גבוה מהחוב הראשוני שנלקח. לא נעמיק בנושא זה שכן פירטתי אליו בעבר.)

כמו כן העלאת המיסים של חודש יולי עדיין לא בפנים (העלאת המע”מ, היטל הבצורת, מיסוי ירוק והתייקרות הדלק). למעשה הצפי הוא כי המדד השנתי ל- 2009 יהיה באיזור 5%, כלומר בשישה החודשים הקרובים צופים מדד מצטבר נוסף של 3.8% (נתון זה חשוב, אני יעשה בו שימוש מאוחר יותר).

נחזור לבדיקה שלנו על סמך נתונים אילו…

מי שלקח לפני שנה משכנתא היה יכול לבחור באחד משני האפיקים – שהיו לכל הדעות “שווים” בנקודת ההתחלה. מי שלקח משכנתא צמודת מדד שילם לאורך התקופה ריבית של 4% והמדד הגדיל את החוב שלו ב- 3.6%. כלומר ריבית אמיתית על החוב של 7.6% (שחלקה עוד לא שולם וממשיך לצבור ריבית של 4% + מדד). מי שלקח משכנתא צמודת פריים לעומת זאת משלם היום ריבית של אחוז אחד, ואין לקרן שלו הצמדה נוספת, כך שבממוצע הוא שילם ריבית של פחות מ -2.5% על הקרן. הדבר כמובן נובע מירידת ריבית הפריים.

ההפרש בריביות 300%!!!

ומה קרה למי שלקח משכנתא בזמן שקיימתי את החלק הארי של הדיון הנ”ל?

מרבית הדיון היה בחודש מאי, אך אפילו נוכל ללכת לאפריל (כלומר 4 חודשים) –

באותה תקופה היה עדיין ניתן לקבל משכנתא צמודת פריים 1%-, כלומר ריבית אפקטיבית 1%. הריבית למשכנתא צמודת מדד (חדשה, לא משפיע על מי שכבר לקח משכנתא) היתה באותו הזמן מדד פלוס 3.5%.

המלצת פקידי המשכנתאות בבנק – יש לקחת משכנתא צמודת מדד, הסקירה שלי (רק בגלל שלא ניתן לקרוא לה המלצה מבחינה חוקית) הצביעה על כך שיש לקחת משכנתא צמודת פריים.

בו נבחן מה קרה: ריבית פריים לא השתנתה, כלומר לאורך 4 החודשים האחרונים הריבית (השנתית) על ההלוואה – 1%. עבור המשכנתה צמודת המדד שולמה באותה תקופה ריבית (שנתית) של 3.5%, לכך יש להוסיף את עליית המדד, 1.4%+, וצפי לעלייה של עוד 1% החודש – ואילו אינם עליות שנתיות אילה בתקופה זו (של 4 חודשים). מה שמעמיד את הפרש הריביות על מעל 1000%, זו לא טעות, אני ירשום את זה גם במילים – אלף אחוז!

כלומר הריבית (לא התשלום בפועל, בגלל שתשלום עליית הקרן בעיקבות עליית המדד הוא תשלום עתידי) בתקופה של ארבע החודשים האחרונים במשכנתא צמודת מדד גבוה פי עשרה מהריבית על אותה משכנתא בהבדל אחד ויחיד – צמודת פריים.

(הערה: כיצד נעשה החישוב – ריבית אפקטיבית לתקופה חושבה בפשטות בחלוקה לשלוש של הריביות בפועל [אומנם מטעה מאת את התוצאות אך שולי במספרים בהם אנו דנים], כלומר ריבית פריים לתקופה 0.33% וריבית לצמודת מדד 1.17% [פי שלוש וחצי – היחס נשמר]. בנוסף יש להוסיף את עליית המדד באותה תקופה 1.4% ועוד מדד צפוי להחודש 1%, כך שהפרש הריביות 0.33% לעומת 3.57%, נחלק אחד בשני ונקבל את התוצאה).

אך חשוב לבדוק גם מה יהיה בעתיד, עבור משכנתא קיימת או משכנתא שיש לקחת כעת, אז מה עדיף?

פה נכנסים לנושא מעט רגיש שכן מדובר בערכות בלבד (אין לראות בכתוב כאן המלצה משום סוג שהוא!).

הפרש הריביות הנוכחי הוא 2.5% לטובת משכנתא צמודת פריים בהנחה של מדד אפס (וראינו שזה לא מה שצפוי). כלומר רק לאחר שהנגיד יעלה את ריבית הפריים בשתיים וחצי אחוז (ללא שינוי מדד) התשלום יהיה שווה. הצפי הוא כי הנגיד לא יעלה את הריבית ביותר מאחוז עד סוף השנה (שישה חודשים), אך כי יאלץ לעלות לפחות שתי פעימות של 0.25% בקרוב. עבור אותה תקופה המדד צפוי לעלות ב- 3.8% (זוכרים שאמרתי כי אני יעשה שימוש בנתון זה). כלומר ההפרש הראלי הוא לא של 1.5% במקרה הגרוע (שבו ריבית הפריים תעלה באחוז שלם) אילה של 5.3%. כלומר שבהנחה שהמדד אכן יעלה רק ב-3.8% בהמשך השנה, בשביל ששני המסלולים יהיו שווים, הנגיד צריך להעלות את ריבית הפריים ב- 6.3%. הבעיה היא כי ריבית הפריים תעלה לערכים אילו (איזור 7%) רק אם המדדים יהיו גבוהים הרבה יותר – לכן בכל מקרה מניתוח זה עולה כי משכנתא צמודת פריים עדיפה עדיין ותיהיה עדיפה גם בעתיד הקרוב על משכנתא צמודת מדד.

הדבר היחיד שיש לקחת בחשבון הוא כי בעוד עלייה בריבית הפריים מייקרת את תשלום המשכנתא החודשים באופן מיידי (שכן כל העלייה משולמת במקום), עלייה במדד מעלה את הקרן אך משפיעה פחות על התשלום החודשי. זה נכון, וזה מה שיגידו לכם בבנקים, אך התשלום היום עבור צמודת פריים יהיה נמוך מהתשלום עבור צמודת מדד, ורק עלייה של מעל ל- 2.5% בפריים ישווה בניהם. לפיכך אם אני הייתי הולך לקחת משכנתא היום, הייתי בודק מה יכולת ההחזר שלי ולוקח החזר חודשי נמוך יותר כך שכאשר יעלה לא תיווצר בעיה, בכל מקרה תשלום משכנתא צמודת מדד יהיה גבוה יותר אם יפרס לאותה תקופה, אז יש לפרוס אותו לאותה תקופה.

הצעה: בקשו מהבנק לתת לכם חישובים של גובה ההחזר החודשי עבור שני סוגי ההלוואות, בפריסה לאותה תקופה (ולא לפי גובה החזר חודשי) וראו את ההפרש.

למעשה בשיחה עם חבר שהלך לבנק לאחרונה, לאחר שהתייעץ איתי, הוא אמר לי כי לאחר שהתעקש לקחת משכנתא צמודת פריים, הפקידה עדיין ניסתה לשכנע אותו “לחלק את הסיכון” ולקחת חצי חצי, פשוט לא להאמין…

הכתוב למעלה אינו מהווה חלופה לקבלת ייעוץ מוסמך, הכותב אינו יועץ ואינו מודע למצבו הפיננסי של הקורא. כל שימוש במידע למעלה יעשה באחריות הבלעדית של הקורא. נעשה מאמץ להציג נתונים מספריים וחישובים, אך הם נאספו וחושבו ע”י בן אדם ולכן יתכן כי נפל בהם טעות.