עלייה של 10% במחירי הדירות בתל אביב והתוכנית המצחיקה של שר השיכון להורדת מחירי הדיור בארץ
מאת אלון | בקטגוריה נדלן Tuesday 17 כNov, 2009היום פורסמו סיכומי נתוני מחירי הדירות שנמכרו (מחירים בפועל) ברחבי הארץ לרבעון השלישי של 2009. בממוצע ארצי עלו מחירי הדירות ב-3.6%, כאשר ירושלים ,נהנתה מעלייה של 1% בעוד תל אביב מעלייה של 10%. כן, קראתם נכון – 10% ברבעון אחד, מה שמעמיד את העלייה בשנה הנוכחית (בצפי צנוע לרבעון האחרון) על מעל ל-30% (באיזור תל אביב, אם נתונים מעט מתונים יותר, אך בהחלט גבוהים בשאר ערי המרכז).
לכתבה שפורסמה בביזפורטל על עליית מחירי הדיור – לחץ כאן!
26 דקות מאוחר יותר כבר פורסמה תגובת שר השיכון באותו אתר, תחת הכותרת: שר השיכון לא מוותר: “נשווק 5900 יח”ד השבוע, נפעל בנחישות להוזיל את מחירי הדיור”.
בכתבה זו מפורטים הצעדים שנוקט המשרד בשביל להקל על הזוגות הצעירים בישראל ובמטרה להוריד את מחירי הדיור. כיצד בכוונת המשרד להוציא קרקעות במנות גדולות ובמתחמים קטנים כך שגם קבלנים קטנים יוכלו להתחרות אליהם.
לכתבה על תגובת שר השיכון – לחץ כאן!
אך האם הנתונים תומכים במה שמנסה משרד השיכון והבינוי להעביר, האם הנתונים מאשרים את מה שהשר אטיאס מנסה לשכנע את הציבור על עתיד מחירי הדיור בישראל?
בעבר כבר כתבתי למה התוכנית הזו לא שווה את הנייר אליה נכתבה, למה לא רק שהיא לא תוריד את מחירי הדיור אילה אף יכולה להחמיר את המצב. השר אטיאס צוטט בעבר כמי שממליץ לציבור לחכות לתחילת 2010 בשביל לבצע את רכישת הדירה, כאילו הדבר יעזור. האם ב-2010 מחירי הדירות יהיו נמוכים יותר?
בו נודה בבעיה האמיתית, מחירי הדירות במרכז הם אילו שגוררים את מחירי הדיור בישראל למעלה וכל עוד הנפקת היחידות נעשות בערים כמו בית שמש (ברבעון הקודם) וירושלים (ברבעון הנוכחי) – מחירי הדירות פשוט ימשיכו לעלות. הוצאה של כמות גדולה של יחידות דיור עוזרת לחתך אוכלוסיה מסויים (אם לא להגיד מגזר) וגם זה לא בטוח (במיוחד לטווח הארוך).
נתונים, רבותי וגבירותי, נתונים!
בואו נסתכל האם המדיניות שבה נוקט משרד השיכון בהקצעת היחידות נכונה, נצליב נתונים משני הכתבות הנ”ל, מה נקבל:
יחידות דיור חדשות ביחס לאחוז העלייה של מחיר דירה ממוצעת
כמות היחידות הגדולה ביותר, כמעט 20% מכלל התוכנית, באיזור בו היתה עלייה של מתחת לממוצע הארצי. כ-3% מהיחידות באיזור בו היתה העלייה הגדולה ביותר של מחירי הדירות (למרות שמדובר בשיפור יחסית לעשרים וקצת היחידות ששוחררו בפעם הקודמת). דרך אגב, כמעט 50% מהיחידות הנוספות שאינן מופיעות בטבלה זו חולקו בין פרויקטים במתחמים קטנים בהחלט ובפיזור לאורך ולרוחב הארץ, אך כמעט ללא יוצא מהכלל בכל אחד מאותם ישובים מדובר על עשרות בודדות של יחידות דיור. כאשר לוקחים בחשבון שבניין דירות ממוצע של 12 קומות, עם 4 יחידות לקומה (כלומר 48 יחידות לבניין), מדובר בהרבה מעוד מתחמים של בניין בודד (או מקביל אליו). האם בניית בניין בודד בעיר של אלפי תושבים תשפיע על מחירי הדיור באותו המקום? אם התשובה לזה אינה ברורה לכם, הגיע הזמן לחזור על הכללים הפשוטים של היצע וביקוש…
האם לתוכנית יש יכולת ממשית להשפיע על מחיר הדיור במרכז?
בואו נמשיך לבחון האם אכן יכולה התוכנית להשפיע על מחירי הדירות באיזור המרכז, כפי שמנסה השר אטיאס לשכנע אותנו. ריכזתי את כלל הנתונים של יחידות מגורים באיזור המרכז. פחות מאלף יחידות דיור! מישהו רוצה להסתכל על כמות יחידות הדיור שנבנו בשנים האחרונות באיוזר תל אביב בלבד. הינה כמה שכונות חדשות שנבנו, רבות מהם עם מעל לאלף יחידות דיור: כוכב הצפון, רמת אביב החדשה, אביב ב-ג’, השכונה שבין רמת אביב החדשה ורמת חן (יכול להיות שזה המשך של רמת אביב החדשה), מתחם מלון רמת אביב, תל ברוך צפון, הבנייה החדשה בנאות אפקה (איזור רחוב בני אפרים)…
האם יש צורך להמשיך, בבקשה – הינה מספר פרויקטים שיבלעו את 188 היחידות בתל אביב שבתוכנית החדשה של משרד השיכון כאילו לא היו – הגוש הגדול, איזור התחנה המרכזית הישנה, המתחם הסיטונאי, פרויקט הקרייה (עתידי), פרויקט שרונה…
גם אם נספור את כל היחידות באיזור המרכז (שארי המרכז זה לא רק תל אביב) נקבל כי החלק היחסי של איזור המרכז בתוכנית זו הוא רק מעט מעל 13% מתוכה. רק 13% מסך כל יחידות הדיור שבתוכנית הם באיזורי ביקוש של איזור המרכז.
אפילו אם נכניס שתי ערים שנמצאות על הגבול של להיות ערי ביקוש של איזור המרכז (רמלה ורחובות), דבר שמוסיף יותר מ-60% יותר יחידות לאיזור המרכז, עדיין מדובר על 1245 יחידות דיור בלבד, כלומר מעט יותר מ-20% מסך כל היחידות בתוכנית.
כמות יחידות הדיור בתוכנית - איזור המרכז
מי שחושב ששיווק הקרקעות בתוכנית הנוכחית יוריד את מחירי הדיור בארץ – או שלוקה שחוסר ידע פיננסי בסיסי או שלוקה בשיכלו!
מעבר לכך, אם קצב עליית מחירי הדירות בשנה וחצי האחרונות, אין זה משנה כלל אם תיהיה ירידה של 10-15% במחירי הדירות בעתיד הקרוב, מי שלא הקשיב לשר השיכון ברבעון האחרון כבר קיבל את העלייה במחיר דירתו כך שבמקרה הגרוע מחיר הדירה שלו ישאר זהה למחיר הרכישה, אך מה יקרה אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות? מי רוצה להמר נגד השוק על מחירי הדירות ברבעון האחרון של שנת 2009? ומי מבטיח לנו כי מחירי הדירות אכן ירדו בתחילת 2010?
התשובה לשאלה האחרונה היא השר אטיאס, אך ראינו כבר מה רמת ההבנה שלו בנושא זה בציטטות השונות שנמרחות על פני כותרות העיתונות הכתובה והאלקטרונית. לא נותר אילה להזכיר את הציטטה הזכורה לטובה – “הציבור מבולבל ולכן הציבור ישלם”, או שפשוט הציבור טיפש…
כניסות למאמר ממנועי חיפוש:
- מחירי הדירות בתל אביב 2011
אנו לאחר החגים ומתקרבים במהירות לשנת 2012, אך רגע לפני, כפי שכבר נכתב בצאט ובפורום באתר שחקן מעוף בשבועיים האחרונים – אני רוצה לעשות סקירה קצרה על מספר ניירות מדוברים.
כמובטח, לאחר תקופת החגים ולמרות העליות שכבר נרשמו יש מספר ניירות שמחירי השוק שלהם עדיין אטרקטיביים, בכתבה זו נסקור כמה מהם. להמשך קריאה לחץ כאן
כתבות נוספות בנושא כתבה זו:
ניתוח מצויין ..!! אהבתי !!