ריבית בנק ישראל נשארה ללא שינוי כמו שמדווח בכתבה הבאה -

http://www.bizportal.co.il/shukhahon/biznews02.shtml?mid=216004

ישר קפצו כל אילו אם הפה הגדול והשכל הקטן והוסיפו תגובות בגנות סטנלי פישר על כך שהוא עושה יד אחת עם הקבלנים נגד צעירי ארץ ישראל. זו דעתי (תגובה מקוצרת נמצאת באתר ביזפורטל)

העלאת ריבית תעלה לכם את השכירות ומחיר הדירה

יש שטוענים כי עליית הריבית תביא ליציאה של המשקיעים החדשים מהנדלן חזרה לפקדונות, יש אנשים שפויים יותר שאומרים כי העלאת הריבית “רק” תקרר את שוק הנדלן בגלל שלא הכנסו משקיעים נוספים, מה שיביא לירידה בביקוש ובתורו להורדת מחירי הדיור (וכפועל יוצא להורדת מחירי השכירות).

מי שמאמין שהעלאת ריבית תוריד את מחיר השכירות ואת מחירי הדיור בארץ לוקה בשיגעון. ריבית נמוכה משמעותה אשראי זול לקבלנים ולספקים השונים שקשורים בענף הבנייה, כך שלמעשה ההשפעה כאן כפולה. תחילה הקבלנים ישלמו יותר עבור החומרים שמסופקים להם (בגלל שאשראי בריבית דבוהה יותר תעלה את מחירי החומרים המסופקים), ואז בגלל שתשלומים אילו מבוצעים באשראי קבלנים מחירי הבנייה יעלו פעם שנייה. על מי אתם חושבים שמחיר האשראי הזה יתגלגל? האם הקבלנים יספגו את עליית מחיר החומרים, אולי הם יקזזו ברווח שלהם במכירה בגלל מחיר האשראי הגבוה יותר שהם נאלצים לעמוד בו?

כמובן שלא המחיר הזה יגולגל ללקוח, ריבית גבוהה מעלה את מחירי הדירות. מעבר לכך, בגלל שהסיכון עולה (אשראי יקר יותר משמהו השקעה גדולה יותר), וככול שסיכון עולה הרווח לצידו צריך גם לעלות, מחירי הדירות יאמירו פעם נוספת. כך שכל עלייה בריבית משלושת בהשפעתה על מחיר הדירה הסופית.

אז אך זה שכאשר הריבית ירדה מחירי הדירות לא ירדו?

כאן יש שני הסברים אחד כלל אצבע ישראלי תיפוסי ואחד שקשור יותר לכלכלה נטו.

נתחיל מכלל האצבע. למרות שאני לא אוהב למקד עניין דווקא בתחומים האפורים, הניסיון מלמד כי כאשר המחירים יורדים עבור המוכר הירידה לא מתורגמת (לרוב) ללקוח, אך בכיוון השני כן. ראינו זאת פעמים רבות, כאשר הדולר ירד, מחירי מכשירי החשמל לא ירדו איתו (פתאום החנויות של מוצרי החשמל קנו ביורו, או שמחירי המלאים היו לפי הדולר הישן ושלל תרוצים אחרים). אותו הדבר נכון בכל תחומי החיים, וכן הקבלן לקח את הרווח לעצמו. אך כמו שהניסיון גם מלמד, כאשר המחירי חזרו לעלות זה כן התגלגל לצרכן הסופי, למה לחשוב שבתחום הנדלן החוקים יעבדו אחרת?

הסיבה השנייה, והכלכלית יותר, היא כי הביקוש גדל בצורה משמעותית. למרות שאין לי את כלל הנתונים, ברור לכל כי ככל הנראה אכן עם ישראל התחיל להיות נדלניסטי יותר, כאשר כל דודה מתחילה להתעניין ברכישת דירה זה אומר משהו. הביקוש גדל ולכן המחירים עלו. כך שהשאלה האמיתית צריכה להיות:

האם העלאת הריבית תגרום למשקיעים בנדלן ללכת למימוש?

מי שמאמין כי שינוי ריבית של רבע אחוז (או אפילו 2%) תוציא את המשקיעים לגל של מימושים (ועוד בהפסד), כנראה שלא מבין הרבה בכלכלה ובהשקעות בפרט. נראה לכם שמי שקנה בשנה האחרונה דירה ימכור אותה בגלל שינוי של חצי אחוז בריבית? כמו כן עליית הריבית לא תזיז את המשקיעים שמקבלים תשואה של קרוב ל 10% (במינוף) באיזור המרכז (שמימנו נגזרים המחירים). [הערה לצד - פעמים רבות אני רואה כי מדברים על 4%-5% תשואה, אך החישוב הזה נעשה על המחיר המלא ולא על מחיר ההשקעה בקיזוז ריבית משכנתא, אני יכול להראות לכם כי התשואה אפילו במרכז גבוהה מעשרה אחוז בקניית נכסים מסויימים, אבל זה כבר נושא לדיון אחר].

אז מה קרה? למה פתאום כולם בנדלן?

התשובה לשאלה זו נעוצה במה שקורה בשוק ובכלכלה הישראלית בשנה וחצי שנתיים האחרונות. למשקיעים רבים פשוט לא היתה אלטרנטיבה. לאחר שנכבו קשות בבורסה, החליטו לא לשחק עם כספם שם (בניגוד גמור לרציונל), הריבית הנמוכה הוציא רבית לחפש מקום אחר לכסף, וכך גילה עם ישראל את הנדלן. השיח הציבורי העלה את התודעה עוד יותר והיום כבר רבים השקיעו את כספם והכירו את התחום.

הדבר יכול לתרום לאי ירידה של מחירי הנדלן בשתי דרכים -

1. עבור הרבה אנשים המחסומים המנטלים, הריגשיים ומחסומי הידע הורדו. הם כבר מבינים כי השקעה בנדלן זה לא הדבר הבעייתי ביותר בעולם ולא רצים כל שני וחמישי לתקן את הברז בדירה השכורה.
2. הרבה מהמשקיעים הפשוטים (אותה דודה) קנו והם לא יגעו או יממשו את הנכס תקופה ארוכה. הם קנו בשביל שבהמשך הילד יוכל לקבל את הדירה או שבשביל שעוד 20 שנה המשכנתא תכוסה ואז נחייה על השכירות. לכן הדירות האילו יצאו פעמים רבות מהשוק, או לפחות לא יהיו בו זמן רב, אם מימושים בעוד 6-8-10 או 15 שנה.

ומה עם מחירי השכירות? אולי הקצעת הקרקעות תעזור?

מחירי השכירות לא ירדו בגלל העלאת הריבית בגלל הקשר העקיף שלהם למחירי הדיור. מחירי הדיור יעלו וכך גם מחירי השכירות.
בנוסף הקצעת הקרקעות לא תעזור בגלל שלא מספיק משוחרר ולא במרכז. מעבר לכך תיהיה בעיה של ספיחת הקרקעות ע”י קבלנים, וכן בנייה של דירות יוקרה ע”י קבוצות הרכישה הפופלריות.

מה ניתן לעשות?

בקיצור במקום להאשים אחרים באוזלת היד שלכם, עדיף שתרחיבו את הידע הפיננסי האישי ותעברו לצד השני, של אילו שעושים, לא מדברים. של אילו שפועלים ולא מאשימים. בעולם של היום כל אחד צריך להיות משקיע, או לפחות להבין כיצד השקעות עובדות ולא לסמוך על אחרים שיורידו עבורו את מחירי הדיור ו/או השכירות.

אתר money-knights מזמין אותכם להשתתף בפעילות הלמידה שבו ולקבל עזרה בהגדלת הידע הפיננסי שלכם, אולי בסוף גם את/ה תצטרפו לשורות אבירי הכסף ותוכלו לחלוק מהידע והניסיון שלכם בסלילת הדרך לחירות פיננסית עבור אחרים. להצטרפות לאתר וקבלת חומר נוסף בנושא יש למלא את הפרטים הבאים:

כתבות נוספות בנושא כתבה זו:

1. עליית ריבית בנק ישראל וההשפעה על גובה המשכנתא
2. טבלת ריבית בנק ישראל לאורך 12 החודשים האחרונים
3. מחירי השכירות לאן?
4. למה דווקא משכנתא צמודת ריבית פריים?
5. משכון נכס קיים וקניית נכס חדש – שאלה חלק 2